房市陷盤整 港客來台大搶便宜

台灣房市陷入盤整期，但近期市場卻出現「港客瘋台灣」、來台購屋撿便宜；據悉包括遠雄建設在中和、新莊、台中新案，及京城董座蔡天贊個人所推「時尚海洋」、甲山林和大隱開發旗下建案，均有港客出手，合計房屋銷售逾百戶，且不少直接以投資移民方式來台定居。

近期不少港客逆勢來台購屋大搶便宜，其中遠雄旗下中和左岸系列、新莊公園系列、台中文心匯均有香港客戶現蹤，文心匯一期主推中小坪數且位於捷運綠線G12，已購港客將近10戶。

遠雄全球副總經理鄭美津表示，目前相關個案平均每個月約有10多套購買戶來自港客，總計半年來銷售已達60~70套，這些香港客戶會來台灣購屋，主要是喜歡台灣的生活環境，以及台灣房屋品質與價格呈現高性價比，讓不少港客來台以買屋做為投資移民台灣的方法。

除遠雄之外，京城建設董座蔡天贊個人所推、位於高雄青年路「時尚海洋」，也有港客出手，全案不到100戶，銷售一個多月已售40多戶，其中一半為港客購買。

京城建設發言人周敬恆表示，由於「時尚海洋」銷售奏出凱歌，接下來公司旗下豪宅案「龍27」也醞釀赴港銷售。

另外，像是甲山林機構負責的淡水建案，如海洋都心系列個案、天藝等，還有大隱開發的馥人灣系列建案，都可看到港客出手購屋的蹤影。據悉更有香港仲介和投資移民公司合作，來台洽談購買整棟建案，以「一條龍」方式，服務香港客戶。總計到目前為止，至少全台有逾百戶物件銷售予港客。

周敬恆指出，現在來台買屋的香港客戶多是以投資移民、中產階級退休置產為考量，且不論是移民或是退休族來台買房，不少人是以家族、群體的方式購屋，考量的是即使未來來台定居，也有親朋好友住在附近可以相互照應。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台灣房市陷入成交僵局，建商為了銷售房屋啟動「台屋港賣」，甚至與香港仲介、投資移民公司合作銷售台灣物件，惟多一條銷售管道是否能有效提升物件銷售率，還需要多觀察。

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評央行降息措施～台灣不缺資金，只缺信心！

中央銀行於二十四日召開理監事會議，宣布調降利率半碼，重貼現率為1.750%、擔保放款融通利率2.125%、短期融通利率4%，終止連16季凍結的利率。

央行降息會影響銀行存、放款利率，大型銀行勢必跟進，宣布調降存放款利率。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會理事長李同榮對於央行降息所帶動的影響，分別從資金動能丶經濟景氣丶政策動向三大層面分析如下：

（一）從資金動能層面分析：存款戶利息降低，將維持更寛鬆的貨幣政策，而貸款戶利息也將適度降低，可減輕貸款戶利息支出。

（二）從經濟層面分析：降息與匯率貶值都有助刺激景氣，提振出口競爭力。

（三）從政策層面分析：降息半碼可以解讀為政府對出囗不振丶百業蕭條丶經濟成長保1丶釋放出憂心忡忡的政策訊息。

台灣不缺資金，只缺信心，重拾民眾信心比降息更有效！

    然而央行降息對股市與房市的影響如何？金管會主委曾銘宗說，央行降息，對股市與不動產市場活潑有一定幫助。但吉家網不動產董事長李同榮卻從另外層面分析提出三點看法：

（一） 降息透露出另外一種負面訊息

就是除了全球景氣表現不佳以外，台灣經濟比想像中差，今年可能保1都成問題，加上紅色供應鏈危機，明年有可能重蹈從2000年第一次政黨輪替時經濟成長率轉負成長的窘境。

（二）重拾民眾信心比降息有效

降息半碼對心理層面影響重於實質層面，央行總裁彭淮南前天才說台灣不缺資金，但隔天卻火速降息，其實真正的原因是台灣的確不缺資金，而是缺信心，縱使央行透過利率匯率操控，釋出更多資金，在全民對台灣前途缺乏信心的狀況下，再多的資金也會往國外送。因為目前的政經氛圍是，富人被打壓窮人被忽視，窮人拼命喊打，富人拼命喊逃。因此，李同榮呼籲，沒有從信心救起，利率再降也無濟於事。

（三）股市房市不重漲跌，首重量能

近年來股市被不當的稅制改革與片面的大戶條款弄到量能不振，再萬箭齊發，鼓勵短線當沖，都還救不了股市，甚至政府天真以為打房可以入股，結果，再下重藥，台北市針對大戶與新房大幅提高房屋持有稅基，這是台灣近一年來，富人資金大量外移的真正主因，房市交易量掐到窒息量，股市房市交易動能盡失，政府還引以為傲認為打房奏效，殊不知背後隱藏的是資金大量潛逃的嚴重後果。因此李同榮認為降息對股市房市的長線走勢影響非常有限。

台灣不能再繼續沈淪，不能再讓政治問題搞垮經濟議題

   李同榮最後嚴正指出，十幾年來台灣的經濟被政黨政客搞垮了，稅制改革雜亂無章，每到選舉，就受制民怨壓力，急就章的政策修訂往往種下經濟衰敗的主因。而立法院老是存在給人惡劣印象是「一羣相同的人，在不同的時間點，犯下相同的錯誤」，證所稅改來改去，錯來錯去，不就是同樣一批人在不同時間點犯上相同錯誤嗎？難保未來房地合一稅改也將如此，因為這都是治標不治本的稅制改革，等到政府清醒，產業量能早已盡失，縱使利率歸零，也是回天乏術。

(吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮)

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飆8字頭 台中豪宅王易主 [蘋果日報]

七期擁競爭力 「寶輝一品花園」正對歌劇院再加分
最新出爐

【鄭婷方╱綜合報導】台中七期「豪宅王」易主！據內政部最新實價登錄揭露，「寶輝一品花園」去年成交2戶，分別是31樓總價3.23億元，成為台中最高總價豪宅，以及4樓的最高單坪成交價76.9萬元，扣除車位每坪80.1萬元，打敗「聯聚信義大廈」去年10月每坪73.02萬元的紀錄，成為台中最新出爐的「豪宅王」。

「寶輝一品花園」位於台中市西屯區市政北六路，為台中歌劇院首排豪宅社區。

聯聚建設蟬聯台中豪宅王寶座多年，位市政北五路的「聯聚信義大廈」，單層單戶每戶約350坪，去年10月實價登錄曾揭露18樓，單價約73.02萬元，寫下台中豪宅成交單價新高。但根據內政部最新實價登錄，鄰近的「寶輝一品花園」，位市政北六路，去年7月和11月，分別有4樓、31樓各1筆交易，4樓以總價1.45億元成交，拆算車位後，單價正式站上「8」字頭，打敗「聯聚信義大廈」每坪73.2萬元紀錄。

聯聚豪宅誘名人入住
「寶輝一品花園」和「聯聚信義大廈」雖然位置距離不遠，且屋齡也差不多，21世紀不動產七期朝富加盟店店東張閩芝表示，兩者皆為七期頂級豪宅，但「寶輝一品花園」正對台中歌劇院，仍有歌劇院首排優勢，「不過以行情來講，4樓有這樣突破8字頭的價格，是有些偏高，畢竟是低樓層。」據了解，「寶輝一品花園」4樓是實品屋賣出，含裝潢相對讓價格墊高。

「不輸北市信義計劃區」
張閩芝說，「寶輝一品花園」和「聯聚信義大廈」都還有物件待售中，至少有1~2戶，高低樓層都有，議價空間頂多1成，賣超過1年很常見，「台中豪宅賣方不太會開高讓買方殺低，目前最高是聯聚信義大廈有屋主開每坪90萬元想賣。」
聯聚建設興建的豪宅建案吸引不少名人進駐，包括前第一千金陳幸妤、前台中市長胡志強、綜藝一哥胡瓜、演藝區大姊大白冰冰、知名藝人王月等都是聯聚的住戶。台中市建築經營協會理事長林正昇指出，台中七期豪宅市場仍以品牌戰為主，雖然「豪宅王」易主，但價格落差仍不算大，聯聚仍在排行榜前5名。
雖然目前豪宅市況冷，「台中豪宅8字頭還有漲幅空間，以七期的環境來說，這價格還太委屈了！」台中市不動產代銷公會理事長謝坤成仍樂觀，他認為，七期大坪數產品都不太敢推，但只是剛好這一波比較冷，和台北的豪宅比，七期規劃不輸北市信義計劃區的豪宅等級，「80萬元的價格，還是有競爭力。」

台中豪宅實價揭露排行

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買賣不動產新制10月上路，凶宅必須載明【自由時報】

從下個月開始，買賣不動產將會有新制上路！內政部為維護消費者權益，修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，自104年10月1日起，不動產說明書將會增列是否為凶宅、工業住宅等現況說明，揭露更多物件資訊，全面透明化買賣過程。

根據內政部資料，太平洋房屋整理出近五年的房地產消費糾紛件數，從100年的1619件，101年的1636件，逐年成長至102年的1905件，到103年的1912件為高峰；太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍律師表示，近幾年房地產交易市場熱絡，買賣間的消費糾紛也隨之增加，而糾紛原因除了其他以外，前三名分別為房屋漏水問題，占比約14.9%、隱瞞重要資訊，占比約9.8%及终止委售或買賣契約，占比約9.2%。

蔣美龍律師分析，房地產交易金額龐大，一個細節稍不注意，牽動的可是上百萬、甚至上千萬的財產，攸關消費者的權益，是政府此次大刀闊斧改革不動產說明書之因。

蔣美龍律師說明，十月實施的新版不動產說明書修正幅度頗大，以太平洋房屋的買賣合約書為例，光需要屋主勾選的標的物現況說明欄位，就從舊版的25項倍增至55項，其中最受矚目的就是新增之凶宅調查，依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項，所謂的凶宅，係指建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形；蔣美龍律師表示，新規定加重經紀人調查義務的同時，屋主也需善盡告知義務。

【2015-09-22／自由時報／記者徐義平／台北報導】

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【水湳經貿園區】區段徵收工程，明年六月完工【自由時報】

被視為台中市區內最大一塊處女地的水湳經貿園區，其中的區段徵收工程各土建標及橋樑標皆已接近完工階段，市府昨日表示，預計明年六月底可全區完工，並將陸續開放區內計畫道路供用路人通行，紓解中山高中清交流道周邊車流壅塞狀況。

市府指出，總面積共二五四公頃的水湳經貿園區區段徵收工程，分為六個土建標、一個橋樑工程標及一個景觀暨機電工程標，前市府預料將成台中新地標區域，林佳龍市長也認可是「珍貴的鑽石地」，經補強功能性和創造性，新市府加速開發。

建設局長黃玉霖表示，依目前施工進度，各計畫道路的土建設施今年十二月底陸續完工，後續將由景觀暨機電工程標完成全區植栽、交通號誌及機電工程施工，道路兩側人行道及交通號誌等設施，預定明年六月底前全區完工。
他又說，已召集「水湳經貿園區」、「第十四期」及「北屯捷運及機場」三大區段徵收及重劃工區廠商召開加強「工區工安」、「環境保護」及「交通維持」協調會議，嚴格要求工程品質和工安維護，並請工區承包商敦親睦鄰，將鄰近道路柏油路凹洞填平。

市府強調，為紓解中清交流道周邊車流壅塞狀況，改善中清路往台灣大道地區的交通，水湳經貿園區區段徵收工程內各計畫道路，將評估道路完成後提前通車的可行性，希望進一步增進區域交通運輸能量。

【2015-09-22／自由時報／記者黃鐘山／台中報導】

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降息？央行將宣示寬鬆貨幣【經濟日報】

因應國內外最新經濟金融情勢，中央銀行本周四（24日）理監事會議將宣示寬鬆貨幣政策，並將以「微調」操作，引導短期利率走低，以實質降低企業融資成本，協助提振景氣。

圖／經濟日報提供

至於央行是否將調降具有指標作用的貼現利率，市場看法不一。雖然美國聯準會（Fed）上周決議暫不升息，提高我央行降息機率，但也有市場人士認為，並無必要性。央行將再觀察本周外資動向及股匯市動態，最後交由理監事難會中討論後決定。

據瞭解，因應經濟成長率下修及最新國際情勢，央行已盤點手頭政策工具，除了貼現利率，央行也可以透過公開市場操作，調整市場供需，引導包括金融業隔夜拆款利率等短期利率走低，實質影響銀行貸放利率。

央行上一次降息是在2009年2月19日。2008年10月爆發國際金融海嘯後，央行七度降息，累計降幅達2.375個百分點，重貼現率由3.625%降至1.25%的歷史低點。

今年8月中旬起，央行主動引導隔夜拆款利率往下走，隔拆平均利率由0.388%跌至上周五的0.32%。央行引導隔拆利率走低，被市場視為是為降息預埋伏筆，且在美國宣布利率不動前，隔拆利率連九個交易日持平在0.321%，上周五再度下跌，引起市場騷動。

財經官員指出，央行的貨幣政策工具很多，還包括公開市場操作、準備金、轉存款與選擇性信用管理等。不論央行是否降低貼現利率，央行都將再宣示寬鬆貨幣的政策方向，以穩定市場情緒。

央行官員表示，除了降息，從資金「價格」下手外，央行也可能透過公開市場操作、金融機構轉存款，調節市場資金「存量」，例如減少央行定存單發行或改發短天期定存單，降低收受金融機構的轉存款，都具寬鬆貨幣政策效果。截至上周五，央行發行定存單累計有7兆2,484億元。

另外，央行8月時才剛鬆綁部分房市信用管制措施，並不排除在此次理監事會或稍後適當時間點，進一步解除部分管制區或調高房貸成數，但前提必須是確定不會重燃房市炒作風氣。

圖／經濟日報提供

【2015-09-21／經濟日報／記者陳美君／台北報導】

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政院推青年住宅，要蓋2萬戶【經濟日報】

內政部營建署長許文龍昨（17）日表示，為推動青年住宅政策，鎖定如桃園機場捷運、高雄市捷運或其他縣市主要道路、快速高架道路沿線國有地，興建至少2萬戶「青年生活住宅」，以設定地上權方式開發，要讓青年買得起房。

台北市首購族年齡分布／資料來源：行政院、台北市政府

根據內政部規劃，青年住宅將設定為封閉型市場，限制取得資格與轉賣。內政部評估，台北市、新北市有青年住宅需求，桃園市政府已表達高度興趣，將來或可與機場捷運的貫通及航空城計畫配合，以滿足年輕世代購屋需求。

內政部昨天在行政院會報告住宅議題。依實價登錄的資訊觀察，台北市首購族平均年齡40.9歲，其中首購主要分布30至40歲年齡層占37.5%、40至50歲占25.7%。內政部分析，國內首次屋購年齡偏年輕，美國、日本平均購屋年齡大都是中老年。

內政部分析，台灣主要購屋年齡層在35至54歲的占比約53%；美國住宅持有率最高年齡層是65歲以上；日本持有住宅者大部分為75歲以上，35至54歲持有住宅者不到三成。

分享內政部認為，青年並非一出社會就有能力買房，大部分要靠父母贊助；每人一生平均可能要購（換）屋三次，建議青年先從小坪數、郊區住宅買起，或考慮購買設定地上權房屋、租屋。

行政院長毛治國在院會中表示，「青年生活住宅」以青年可負擔的價格，設定為地上權方式。屋主將來要轉賣，只能賣給政府，脫離房屋自由市場機制，將房價維持在一定水準，讓青年買得起房子。

許文龍會後表示，推動青年住宅牽涉地上權，要經立法，免得將來產生爭議。營建署下周將邀產、官、學界代表討論《住宅法》修法，將明定物件轉移、地上權、買賣等機制，預計年底送立法院審議。

許文龍表示，青年住宅興建先鎖定有捷運、主要幹道、快速道路沿線、交通便利的國有地。

【2015-09-18／經濟日報／記者江睿智／台北報導】

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台中三大地產公會，籲救房市【工商時報】

房市買氣急凍，台中市三大地產相關公會理事長，昨（16）日聯手籲請政府「救房市」！台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，許多建商已取得建照，卻面臨該不該蓋房子的掙扎，預估台中市約有200件類似建案、總銷金額約2,000億元，相當於台中市一年的推案量。因此建議政府，自今年起取得的建築執照「應得以展延工期2年」，別讓房市雪上加霜。

魏嘉銘表示，「房地產市場已被妖魔化，好像景氣不好、全都是房地產的錯！」面對房市買氣低迷，房子蓋好了賣不掉、超額供給將讓房市更加嚴峻，建議政府比照金融風暴與921地震時的做法，展延建築執照2年的建造工期，有效期限從4年延長到6年，以減輕建商的開工壓力。

台中市建築經營協會理事長、身兼台中市不動產開發公會副理事長的林正昇表示，很多民眾因對房地合一新制不了解，不敢進場購屋，都在期待房子大降價，但面對公告土地現值調漲、容積限縮、獎勵停車位取消等不利因素，造成建築成本高漲，「房子要如何降價？」

中華民國不動產仲介公會聯合會理事長、身兼台中市不動產開發公會市場資訊委員會主委的林正雄表示，明年上路的房地合一新制，對於促進不動產業穩健發展有正面效應，可惜財政部並未加以宣導。為此，台中市不動產公會將於9月19日舉辦「房地合一座談會＆房屋聯合銷售活動」。

【2015年9月17日／工商時報／記者曾麗芳／台中報導】

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林佳龍擬砍捷運橘線，改輕軌上路【蘋果日報】

台中市原規劃綠、藍、橘三條捷運路線，但台中市交通局長王義川今表示，原定沿中清路往清泉崗機場方向的橘線未來將改為輕軌，原因是橘線規劃書不斷遭到交通部退件，若內容全部要修正，曠日廢時，若改為輕軌可以更快完成，且符合民眾的需求。

王義川表示，交通局去年曾提報交通部捷運全線路網規劃，遭交通部退回，理由包括引用過時資料、運量預測過低、未符合國家目前所推動的「跨域加值計畫」，且相關路線工程進度困難等。為了儘速完成建設，交通局希望先完成可行性評估，但可以確定的是，未來將沒有捷運橘線。

評估規劃的輕軌將以河南路與文心路的文華高中站為起點，經清泉崗到中科園區，終點在台中港 站，目前先進行可行性評估，細項仍須討論。

台中捷運橘線2012年定案，當初的台中市府表示捷運橘線一旦完成，未來火車站到機場僅15分鐘，原規劃的捷運橘線除可延伸到中部國際機場，後沿中清路轉進水湳經貿生態園區後，續沿延伸台灣省諮議會，加上機場線後總長約29.27公里，共21站，建設經費約1046億元。

台中市議員賴佳微也忍不住火氣質詢，「原規劃要行經北區的捷運橘線，如今卻整條都不見了。｣她要求交通局對此作專案報告，讓市民了解原捷運橘線和未來雙港捷運（輕軌）規劃的差異。

【2015年09月14日／蘋果日報／鄭敏玲／台中報導】

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說好的天然風扇沒了，林佳龍重蓋清翠園【聯合報】

台中中央公園 「清翠園」，在市長林佳龍團隊接手後，將推翻原亮點的「恆溫、恆濕微氣候調節裝置」設計，改以標榜種植萬株植栽、75%為本土原生種喬木；清翠園重新定位，業界稱掀「土洋設計大戰」。

水湳園區保留67公頃土地，打造為「清翠園」，當初國際競圖出線的原始構想，是將設置氣候調節裝置隱藏在公園內設施，例如走進涼亭，地下吹起一陣風，宛如「裝上天然電扇」，前市長胡志強團隊指這是世界獨一無二的亮點。

林佳龍團隊接手，將取消此設計，改把公園植栽增到逾萬株，原生喬木從一半調整到七成五，甚至更高比例；團隊指出，既然清翠園定位為低碳、智慧與創新、以人為本，改種大面積台灣本土樹種更符合目標。

清翠園是位在水湳經貿園區裡的大型公園，提供廣大且蜿蜒的綠色空間，當初開國際標，由羅浮宮分館建築師提出戶外恆溫恆溼設計得標，總經費27億元，預訂107年4月完工。

林佳龍說，清翠園再定位後，將打造成像紐約中央公園 的都市森林公園，將原生樹種比例調高至75.2%，北側7000平方公尺太陽能發電系統，可完全供應清翠園電力需求。

林佳龍昨召開「水湳經貿園區整體修正後規畫方向」，包括清翠園工程改進、水資源回收中心新建工程等，進行工程報告；其中台中清翠園確定再定位，台中城市文化館重新檢討，台灣塔不蓋了，將提出新替代方案。

林佳龍說，水湳經貿園區共250公頃，是台中難得的鑽石地段，目前中央有意把位在園區西側漢翔30.71公頃基地併入水湳創研區第2期開發，引進航太科技，與電子研發企業總部進駐，園區可擴大到280多公頃。

「很多中科廠商希望獲得水資源回收水。」水利局長周廷彰說，水資源中心未來將處理80%汙水回收再利用，明年11月完工，除是全國最高回收率的水資源回收中心，完全地下化且低噪音，表面全是綠覆蓋。

【2015-09-16／聯合報／記者陳秋雲／台中報導】

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法拍屋交易 沉到今年谷底

8月僅4.1% 市場看淡房產前景 預期將有更多標的釋出 造成買盤縮手

根據統計，今年全台各法院釋出的法拍屋待拍及成交件數均縮小，主要是因為雖然房市不佳，但利率仍維持低檔 。值得注意的是，法拍屋接手意願低落，8月成交率以4.1%創今年新低，今年的加價率較去年減少逾12個百分點，顯示市場不佳、投標縮手的情況。

房市跌價趨勢明確，加上不少名人豪宅因財務問題淪法拍屋，使市場上的法拍屋釋出與成交情形更受關注。據寬頻房訊統計，今年前八月加計土地及建物法拍待拍件數為11.45萬件次、得標件數6,479件，分別較去年同期減少2.4%及19.4%。

觀察市場接手法拍屋的成交率加價率，近期都達新低，特別在今年6月房地合一稅宣布實施後，今年上半年普遍還有逾5%的成交率，7、8月法拍屋成交率驟減至4.4%及4.1%。

相較於2001年至2004年間全台房市最低迷階段，全台法拍每年普遍有30萬件次、約3萬至4萬多件法拍拍定，目前法拍市場供給與成交規模均是近年來最低點水位。

寬頻房訊認為，目前利率維持2%左右的低檔，不少財務出現困難的房屋可能在進入法拍市場前就有人接手、或銀行階段就先處理，以致法拍屋市場規模仍持續縮小。

此外，市場對整體房市的看法悲觀，預期未來會有更多標的釋出，因而買盤縮手。

寬頻房訊表示，投資客退出法拍市場、投標縮手，會去投標法拍屋多為自住客。今年前八月法拍成交率僅5.7%，不僅低於去年、前年同期6.9%、7.7%，與這波房市多頭的起漲點2003年時的16.3%相較，更明顯衰退。而今年法拍屋拍定的加價率平均為16.3%，比去年同期的28.7%，也可看出市場對於接手法拍屋的意願薄弱。

投資客轉進非典型市場

政府打房不僅打垮中古市場的交易量，也讓法拍市場的接手意願大幅降低，寬頻房訊分析，過去法拍屋主要買盤多為靠短進短出套利的投資客，在利差空間有限、奢侈稅及較高的交易稅持有稅下，這些投資客不少只好轉進非典型的法拍市場，特別又以非完整產權的持分物件最多。

法拍業者表示，現在會進場投標的，多半都是為了自住的投資人，留在法拍市場裡的投資客很少了。過去產權完整、有點交的法拍屋，是投資市場的熱門物件，如今不少投資客則轉進產權持分法拍屋。

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台中高雄房市慘，委售大跌近4成【蘋果日報】

房市利空不斷，房屋委售量逐步下滑，房仲統計近1年委售量變化，六都僅台南市正成長，其他五都均下滑，以新北市下滑逾42%最多，台中市、高雄市衰退近4成居次。高雄房仲坦言，不僅上半年委售量衰退，有1~2成房仲店甚至掛蛋，顯見房市慘況！

東森房屋統計去年、今年內部委售量，比較去年上半年與下半年，以新北市下滑2成最多，高雄市減少17%居次，但受到房地合一稅通過，今年上半年委售量衰退明顯，僅剩台南市委售量正成長3.35%，其餘五都均下滑，其中新北市委售大幅下滑42.34%最多，其次為高雄市39.45%、台中市38.45%，皆衰退近4成，而桃園市、台北市則分別減少25%、17%。

東森房屋業務總經理吳駿杰分析，受到打房影響，今年上半年六都建物買賣移轉棟數僅剩13.5萬棟，較去年同期下滑約18%，新北市人口數最多，相對北市、桃園，市場供給需求最大，投資客大量退場後，不少屋主選擇以租代售熬過2年奢侈稅課稅期限，暫不委售物件，因此嚴重影響流通委售量。

近1年六都委售量變化

六都僅南市正成長

台中、高雄委售量更是衰退近4成，唯一委售量正成長僅有台南市，全國不動產執行副總經理林泇廷分析，台中市、高雄市都是因為重劃區多，加上利空氣氛，房價上漲不易，讓中南賣方出售意願大幅減少。林泇廷說，台南市屬內需市場，房價基期低，交易相較其他五都穩定，自住買盤仍在，賣方也不斷釋出物件，相對委售量較無大幅度修正，甚至正成長。

屋主寧可選擇停售

東森房屋農十六高美加盟店副店長張明仁指出，由於今年房地合一稅制5月才通過，上半年高雄民眾觀望價格下修，砍價空間大，很多屋主若談不到合適價位，就寧可選擇停售，委售量大量流失。

住商不動產高雄鳳山文山加盟店店長鄭啟峰也坦言，目前高雄買方出價至少低於開價2成，但屋主堅持價格底線約1成，議價空間5~10%，買賣認知有差距，故觀察今年內部委售量確實也較去年減少超過15%。

2成房仲交易掛蛋

房仲不只是委售量大量衰退，成交也慘兮兮，鄭啟峰苦笑表示，今年第1季還沒那麼慘，但第2季有1~2成房仲店都零交易，每家成交至少萎縮3成，「以前房仲中午還會一起吃飯、互相交流，現在見面打招呼都笑不出來，還要趕著回去顧店拼業績！」

想買房的高雄民眾Ching表示，上半年看房，觀察苓雅區的新透天開價高達4000多萬元，覺得價格過高，會等明年房價跌下來，才會繼續看房、買房。

【2015年09月12日／蘋果日報／于靜芳／台北報導】

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新稅制免煩惱 房地合一稅 試算系統上線

房地合一稅明年上路，試算系統首度出爐。財政部中區國稅局（9）日表示，房地合一稅正式上線，方便民眾自行試算新制房地合一稅的稅額，民眾只要上網輸入必要條件，就能享有政府幫忙算稅額的貼心服務。

　　依據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。

　　國稅局官員說，房地合一稅實施後，不動產交易繳稅方式採新、舊制並行，有不少民眾對出售房產到底要繳多少稅，仍摸不著頭緒，因此財政部推出「房地合一稅額試算系統」，中區國稅局昨天正式上架，開放民眾查詢。

　　為方便民眾試算，該系統特別針對個人買賣房地交易所得稅新制部分設計試算程式，只要民眾輸入房地交易條件及房地交易收入、成本、必要費用、前三年房地交易損失及土地漲價總數額，最後點選「稅額試算」，就能算出要繳多少稅。

　　舉例來說，甲君在105年3月以2,000萬元購入一間房子，自住6年後因換屋需求，再以2,300萬元代價出售該房產，甲君可透過試算系統輸入上述條件，因自住超過6年、符合重購退稅資格，又能享有免稅優惠，試算結果為不須繳交房地合一稅。

　　財政部表示，房地合一試算系統為國內首創，民眾可至財政部中區國稅局官網（http://www.ntbca.gov.tw)首頁「熱門焦點區」點選「稅務達人e管家，就能輕鬆找到「個人房地合一所得稅額試算」程式 及操作說明。

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國4豐原潭子段，後年開工【聯合報】

國道4號台中環線豐原潭子段計畫昨開會審查，中部聯合服務中心主任蕭家淇指出，總經費266億元全數由中央負擔，105年度已編72億預算，讓工程「動起來」。

國道4號台中環線豐原潭子段由國道4號終點前約1.4公里處，銜接台74線止，全長10.9公里，設豐勢交流道及潭子交流道，終點在潭子聚興地區，希望紓解國道1號豐原大雅段、國道3號快官霧峰段交通壅塞情形。

國道新建工程局則指出，已編1億2600萬元初步設計先期作業，105年進行細部設計、都市計畫變更，剩下的192億將在106年後逐年編列，預計106年發包施工，110年完工。

立委江啟臣指出，國道4號豐潭段與東豐生活圈快速道路銜接路段仍有二階環評的不確定因素，希望中央與地方密切聯繫克服；楊瓊瓔委員說，此對豐原、潭子發展甚鉅，應廣納民意，並優先使用公地，減少私地徵收。

【2015-09-10／聯合報／記者張明慧、洪上元／台中報導】

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打房再鬆手 北市降囤房稅 [經濟日報]

台北市「囤房稅」增訂防錯殺條款，員工宿舍等住家用房屋稅率自最高3.6%降至1.5%。財政部支持台北市「非囤房不課重稅」的修正原則，認為將會帶動讓同樣採住家房屋分級稅率的新北、桃園、宜蘭及連江等四縣市，跟進下修囤房稅率。

央行日前放寬房貸管制措施，被視為政府打房鬆手的第一步。此次北市再放寬。

財政部為抑制房價，去年7月調高「住家」但非供自住房屋的房屋稅率為1.5%到3.6%，並授權各縣市訂定實際徵收率。由於部分縣市是按持有戶數分級加重課稅，房產愈多者，稅負愈重，外界形容此為「囤房稅」。其中，多數縣市的住家用房屋稅率不分戶數均為1.5%，僅雙北、桃園、宜蘭與連江五個縣市的稅率在1.5%之上，其中以台北市最重。

台北市自住房屋稅率為1.2%，非自住但仍做「住家」使用的房屋，全國持有戶數在二戶以下，每戶課徵2.4%；三戶以上則課以最高稅率3.6%。部分不具囤房意圖的房屋，例如企業興建供員工做住家使用的房屋、學生宿舍，以及建商取得使用執照後待售的新建房屋，因持有戶數龐大，意外遭到重稅波及。

財政部指出，房屋稅是地方重要財源，徵收率由地方政府自主決定，加重對非自住的住家房屋課稅的目的在抑制囤房行為，分級稅率會讓持戶數不同的納稅人有不同的稅負負擔，若未排除無囤房意圖者，重稅反而易生不公。

台北市因其稅率最重，產生的錯殺現象益發明顯，因此決定調整作法。財政部認為，被重稅誤傷的納稅人不會僅限台北市，現行各縣市住家用稅率高於1.5%、且是按戶數訂定分級稅率的縣市，也會產生同樣的課稅疑慮。

建商稅負 年省9,000萬元

為減輕建商負擔，台北市政府市政會議通過修正「台北市房屋稅徵收自治條例」，建商一年內未賣出房子的房屋稅率，將不再課囤房稅（每戶房屋稅率為3.6%），改課徵2%的稅率，估算建商一年將可減少9,000餘萬元的租稅負擔。

外界質疑市府此舉是打房破功、有圖利建商之嫌，對此柯文哲說，基本上市府不鼓勵民眾買預售屋，但建商蓋好房子拿出來賣，也不可能要求他們馬上賣掉，因此賣出去前視為待售商品，而不是囤積房子。市府允許建商有時間處理蓋好的房子，而不會課以囤房稅率，但一年的時間會不會太長可再討論。

北市稅捐處處長黃素津昨（9）日表示，這次修法是為了促進租稅課徵合理化，新的自治條例本月14日前就會送進台北市議會，審議通過後就可實施，希望議會本會期可順利通過，明年5月開徵房屋稅時就可適用新稅率。

市府訂期限 要業者快賣

台北市財政局前（8）日深夜臨時發布，擬調降建商持有期間未出售而空置的囤房稅，由3.6%降為2%。房仲業者表示，對於去年7月後完工的豪宅建商最有利，在調降囤房稅後，建商每一戶一年可省下約百餘萬元的稅負支出，豪宅建商可以暫時鬆一口氣。

以豪宅聞名的建商有國泰建設、華固、元利建設等業者。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，若是台北市新建的豪宅產品，因標準單價大幅調升與豪宅稅的數倍加乘效應，建商省下的房屋稅相當可觀。以位於台北市精華區路段率300%、坪數122坪的一戶豪宅試算，建商持有一年的房屋稅約可從296萬元降為164萬元，大約減少100多萬元，相當於房屋總價的0.5%~1%。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為，北市府還有「一年」的時間限制，要建商趕快賣掉，不要讓庫存變成事實，這對口袋較淺的建商而言，因為稅金差了一倍，確實會產生一定的壓力，也有助於「銷庫存」。不過若希望藉此讓房價「有感下修」，幅度應不會太大。

閱報秘書／囤房稅

「囤房稅」是指政府基於落實居住正義，抑制囤房造成房地產價格飆漲，在2014年6月修正公布房屋稅條例，將住家用房屋分流，區分為「自住」與「非自住」兩種級別的稅率，其中，自住房屋稅率維持1.2%，非自住的住家用房屋稅率則提高為1.5%到3.6%。

台北市於今年率先實施，擁有非自住房屋兩戶者，稅率為2.4%，超過三戶以上稅率一律3.6%，北市因此多收到9億元的房屋稅，但引起建商強烈反彈。

2015-09-10 01:00:59 經濟日報 記者陳美珍、楊文琪、郭及天／台北報導

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房地合一開徵前，不動產年終大出清【工商時報】

趁著2016年元旦即將實施房地合一實價課稅之前，不動產市場的年終出清壓軸大戲，即將登場！繼建商推出新屋陸續降價刺激買氣後，最近公部門招商、民間商用不動產和土地的求售案件紛紛出籠，金額至少千億元，其中，不乏降價促銷的好康，積極向買方招手。

2015年底前求售的指標不動產

明年即將實施房地合一實價課稅，不動產稅制自此將跨入半世紀以來最大一次不動產稅改時代，由於適用條件限定為2015年12月31之前取得不動產產權，才適用舊制；再加上買盤縮手，只剩下自用型買方撐大局，相對拉長交易時間，不少民間、以及公部門不動產，紛紛力拚在第3季至11月能夠完成不動產處分。這麼一來，使得民間和公部門求售中的不動產，竟爆出千億元的大量。

最新調查顯示，目前民間商用不動產5大樓，包括：中信銀松壽總部大樓152億元、宏盛國際金融中心約200億元、三陽工業內湖T．CBD1棟90億元、新壽曼哈頓世貿大樓90億元及新壽A8館280億元，這5大案就釋出812億元。

公部門方面，調查顯示目前北市府端出6大公有地招商案，估地上權底價就至少300億元，其中舊市議會大樓公告以底價32.28億元三度招商；至於交通部高鐵局方面，新竹站特定區地上權土地，估民間投資金額約20億元，另外高鐵局本周也公告標售北、中、南住宅和商業區土地，由國產署代為招標，總底價約52.23億元。

另外，9月23日剛好有蔡辰男汐止的山坡地保育地將執行三拍；兆豐銀昨（8）日也公告標售多筆台北市天母和新竹市不動產、以及中國產物保險不動產，預計23日公開標售。

高力國際董事李日寶表示，最近多筆不動產都有降價好康，如中信銀松壽大樓就降到152億元的「滿足點」、降幅約26％；宏盛國際金融中心據悉也可議價；至於台北市舊市議會大樓也三度降價，以32.28億元底價對外重啟招標。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析，年底前的求售潮買方是否買單？最終關鍵還是價格。只要讓利合理，預期潛在買家出手意願將明顯提高，畢竟以長期來看，都會精華地段物業，仍有其無可替代的價值。

【2015年09月09日／工商時報／記者蔡惠芳／台北報導】

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中市府優先辦理台中、水湳、豐原等3大轉運中心【自由時報】

為大台中交通打下良好轉運基礎，市府推動八大轉運中心，其中水湳、台中、豐原轉運中心將優先辦理，交通局長王義川今天在市政會議進行專案報告時指出，「水湳」定位為「國道、市區公車及雙港輕軌轉運樞紐」，「台中」為「市中心區複合式運輸中心」，「豐原」為「山城轉運樞紐」。

市府推動八大轉運中心，包括大甲、沙鹿、水湳、豐原、朝馬、台中、烏日與霧峰。市長林佳龍說，台中市鐵公路系統發達，但缺乏能完全串連的大眾運輸系統，或完整的公車路網，因此透過轉運站的設置，可望串連交通及鐵公路網，讓進入台中市的交通路線能快速轉乘，讓台中市的交通更為便捷。

王義川指出，「水湳」位於國道與台七四線旁，為國道客運進入市區的攔截點，將與國道客運及規劃中的雙港輕軌結合，並搭配國道客運專用匝道與高速公路銜接，減少對平面車流的干擾。「台中」將結合鐵路高架、市區公車及iBike等，打造市中心區多元複合式運輸中心。「豐原」位於豐原火車站東側，兼具轉運及停車場功能，提供轉運功能並滿足停車需求。

林佳龍肯定交通局的「三大轉運中心規劃」，並說五年前台中市升格為大台中，面臨到城鄉發展的挑戰，若台中能做到城鄉均衡發展，將會是台灣最具發展性的都市與地區。

他並表示，未來二年將是台中交通的重要階段，也可能經歷交通黑暗期，因此交通管理格外重要，包括交通號誌標線檢討，交流道與附近塞車地區的改善。他除強調義交、交通軟硬體等的提升外，也要讓民眾了解市府規劃的內容，才能一同度過交通黑暗期。另外，台中的自行車發展，除休閒外也可作為通勤用，讓運輸方式能夠多元。

副市長林陵三則指出，「水湳」預計四年後正式發揮功能，建議一年半內在水湳基地內興建臨時的轉運中心，先解決台中市的交通。林佳龍要求相關單位先做臨時轉運站評估，並搭配交通動線規劃，有效改善過渡期間的交通問題及提供轉運需求。

【2015-09-07／自由時報／記者黃鐘山／台中報導】

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中長期置產將成主流，理性購屋時代來臨【聯合報】

出口經濟不振，股市震盪走低，房價持續盤整，國內投資人信心低迷，資產族憂心房市泡沫化。明年1月1日將成為台灣房市重要分水嶺 ，短期投機客將大幅減少，市場上將以「中長期自住」和「中長期投資置產型」買盤為主。

2016年以後不動產市場趨向穩定，正式進入產品競爭力時代、勤看屋的時代以及中長期配置的時代。

台灣歷經奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、北市房屋稅、房地合一稅等稅制變革，除了讓房市交易加速觸底，回歸基本面外，也讓台灣房地產市場與泡沫化絕緣。

房市盤整期優劣見真章，過去隨便買、隨便漲的多頭時代已經過去。區域機能性不足或建設未到位的產品，價格將面臨下修；但路段佳、機能好的產品，一有議價空間，馬上有人出手購入，不好的產品貴不了，好的產品則便宜不了，因此優質產品不僅不受景氣影響，抗跌性高，更有資產保值空間。

資金是股市、房市動能，資金供給愈多，市場愈能發揮最大動能。

M2年增率若長期下跌後，止跌回升，表示市場資金增加，股市容易出現上漲。

根據貨幣供給額變化，2000年9月時曾出現死亡交叉，市場資金紛紛從活存轉定存，資金動能不足，對股、房市不利，但2001年6月M1b、M2年增率皆出現止跌，表示央行採取寬鬆貨幣政策，大環境有充沛資金、房市回溫。

根據過去台股與房市連動關係來看，2000年時股市年平均指數7847點，當時全台建物買賣移轉棟數32萬戶，2001年股市跌了近3000點、年平均指數4907點，全台建物買賣移轉棟數戶數減少6萬戶到26萬戶。

從過去歷史分析來看，近期股市急速下跌，因投資人資金槓桿調度關係，短期確實影響房市交易，長期來看，房市仍有其剛性需求，還是回歸市場機制，也因此房市並不如想像中來得壞。

央行總裁彭淮南曾在8月行政院會報時，主張寬鬆貨幣政策搭配擴張性財政政策，顯示資金漸多充斥市場。

低利率時代，不動產所有者沒有迫在眉睫的賣壓，目前只有少數資金壓力較高的個案降價售屋，但群體性崩壞的現象不可能發生，同時台灣政府也不會放任台灣經濟出現本土性金融風暴，房市依舊是產品競賽的時代。2016年起，觀望期結束，房市成交量體將逐步回穩，國人也會理性購屋，進入一個房市健康新時代。

【2015-09-07／聯合報／台灣房屋首席總經理／彭培業】

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經部開大門 農地工廠就地合法 【自由時報】

〔記者黃佩君／台北報導〕農地違章工廠合法化正式起跑！經濟部日前公布違章工廠取得用地的申請辦法，儘管排除特定農業區，僅限一般農業區變更為丁種建築用地，但特定農業區仍可變更為一般農業區後循此辦法處理，為違章工廠大開方便之門。

一般農業區可變更丁種建築用地

經濟部日前公告「特定地區個別整體變更編定為丁種建築用地興辦事業計畫審查與作業要點」，明定違章工廠若符合工廠管理輔導法第三十三條或獲地方主管機關輔導進駐，可申請將目前使用土地變更為丁種工業建築用地，但排除特定農業區。

相關作業要點為農地違章工廠開啟合法大門，除一般農地上的違章工廠可循此要點申請變更地目，特定農業區工廠只要經地方政府同意，向內政部申請變更為一般農地後，亦可循此辦法辦理。

此外，違章工廠「就地合法」的情況也可能越演越烈，就地合法廠商原先僅限「特定地區」，亦即依工廠管理輔導法公告的一八六區、七○○家廠商；但經濟部公布的辦法，區外廠商只要符合特定資格者即可納入，等於大開方便之門，為新增違章工廠增加誘因。

根據相關辦法，若非「特定地區」廠商，只要符合已補辦臨時工廠登記的低污染事業，並取得地方工業主管機關或單位核准輔導進駐，且經濟部核發無法依非都市土地使用管制規則第三十一條之一辦理整體變更證明文件者，即可申請變更用地。

特定區亦可變更一般農地後辦理

經濟部中部辦公室指出，此次公告辦法，是根據去年底內政部修正的「非都市土地使用管制規則」第三十一之一、之二，並非經濟部新增規範，目前只是宣告可依辦法正式申請。而特定農業區可依全國區域計畫改為一般農地，也須向內政部申請，並非經濟部管轄範圍。

據了解，目前公告的一八六區特定地區中，非都市用地為一五四區，一般農業區為四十四區、特農區為一一○區，有近五○○家廠商位於農地。各地方政府已陸續向內政部提出特定農業區變更，目前已有桃園通過五處，南投二處則遭駁回。

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房仲：農舍、農地拋售潮引爆【中國時報】

行政院3日通過《農發條例》修正草案，雖對農業用途者影響不大，但房仲業者認為，法案一旦通過將使農舍、農地出現拋售潮；農會則認為將限縮農民貸款，讓農會信用部面臨呆帳壓力。

「限縮農舍轉移對象，的確有避免農地淪為炒作工具之效。」宜蘭縣農業處長楊文全、花蓮縣農業處副處長張仁智、苗栗縣農業處長許滿顯對《農發條例》修正均持正面肯定。

楊文全說，當初宜蘭縣府堅持「農地農用」政策，引發正反論戰，支持農地農用的民團所關注的焦點，就是「農地轉移」部分。張仁智則指出，過去農地被農舍、別墅蠶食鯨吞，有機環境難以維護，縣府也很難找到大面積、完整的農地推展有機農業示範區，農發條例修正，將對推動有機農業產生正面效應。

反對修法的台東地區農會理事長吳景槐認為，新制會讓農會對農民的貸款更限縮，也會造成農地價格下跌，農民無力償還土地抵押之貸款，勢必會增加農會信用部的呆帳。

林姓房仲業者也指出，宜蘭縣政府 嚴審農舍興建申請人資格，已讓縣內農地買賣市場近乎停擺，當市場崩盤、農舍滯銷時，若借款人擺爛，任由農會信用部處分農舍，問題將非常嚴重，不少農會信用部肯定會倒閉。

21世紀不動產宜蘭東區加盟店長蔡智熯憂心，新制將限制為農民才能購買農舍，法案明確將導致賣壓過重，價格勢必下跌，恐引起一波拋售潮。

【2015年9月4日／中國時報／簡榮輝、江詩筑、楊宗灝、莊哲權、阮迺閎／綜合報導】

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農民才能買農舍 農發條例今拍板【中國時報】

中國時報【唐筱恬╱台北報導】

為解決農地亂象、落實「農地農用」精神，行政院政務委員葉欣誠昨召集農委會等開會討論，確定修正《農發條例》18條之1，增訂農舍承受人須擁有實質耕作能力，等於是限制農民才能購買農舍，草案將在今天行政院會提出討論拍板。

須有實質耕作能力

不過，藍營高層分析，修正草案即使政院過關、送至立院，不僅不會有立委排案，即使排案，也必遭藍綠老農派立委反對，要過關遙遙無期。屆時立委得藉「母法尚未通過、辦法無法上路」之名，將農舍爭議技術性「冷凍」，不讓火燒至立委選舉。

國民黨立委陳超明嗆聲，為何都市土地可漲價，農村土地就不能漲？他說，合理修法會支持，但若政院通過傷害農民財產權的法案，他不排除「退出國民黨、用無黨籍參選」以示抗議，呼籲農委會不要拿石頭砸自己腳、替民進黨輔選。

勢遭技術性「冷凍」

對農委會在總統、立委大選前，硬要推出落實農地農用相關辦法的燙手山芋。藍營立委私下痛罵「還要選嗎？」更集體私下向黨團嗆聲，若黨團強行護航辦法過關，將策動倒閣或退出黨團運作。為協調此事，國民黨團大黨鞭賴士葆將於本周五中午，邀農委會與藍營立委面對面溝通，解決爭議。

台灣農間充斥豪華農舍問題已久，多圍繞大台北、台中周圍縣市，其中台北後花園宜蘭更是「重災區」。農委會6月著手修正《農業用地興建農舍辦法》草案，限制農舍起造人和購買農舍承購人必須是農民，不過適逢大選，引發「老農派」立委反彈，辦法送至內政部遲未公告。

藍委大嗆還要選嗎？

政院昨在會中決定修正《農發條例》18條之1，增訂農舍「承受人（購買者）」須有實質農業耕作能力。若法案通過，以農委會副主委沙志一為例，必須提耕作證明才能購農舍。

官員說，過去農民建農舍，轉賣誰都沒規範，影響人民生活，顯示法律「規畫不明、有灰色地帶」。因此現在修法增訂「資格限制」，購買農舍者須提出實質耕作能力證明，才能承受農舍，以確保農地農用。

農委會所提《農業用地興建農舍辦法》屬行政命令，不涉修法，但如今農委會又提修法。農委會官員強調，《農業發展條例》18條之1修正草案，限制農民才能買農舍，並未脫離母法精神，且呼應《農業用地興建農舍辦法》做一致性規範。

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六成民眾看房價...八折才動心 [聯合晚報]

台灣房屋最新市調發現，六成民眾看屋後願意出價，不過出價行情多為實價行情打八折，等於房價要跌兩成，由於屋主接受度不高，成交不易。

六都地政局昨天公布8月房屋買賣移轉件數全部下滑，六都整體交易量較上月量縮達16%，與去年同期相比，新北市、台中市更大減逾兩成，六都均寫下今年2月以來新低。

隨著年底結婚購屋旺季接近，台灣房屋調查第4季民眾購屋意願，有購屋意願的民眾仍在四成以上，達46%。其中有44%為首購、換屋等自住需求，置產兼自用以及投資出租收益則占56%。

進一步觀察有看屋意願的民眾，六成表示看屋後願意出價，不過出價行情是實價資料打八折；而他們願意出價的原因，除了考慮明年房地合一稅上路因素外，且最主要的是就是現階段賣方心態鬆動，有利議價。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，市調顯示，房市氣氛雖差，但傳統年底剛性需求的自住、置產買盤仍躍躍欲試，只是買方殺聲隆隆，不僅不追價，且希望賣方大幅讓步。

張旭嵐表示，雖然現在賣方居劣勢，但台灣目前利率仍低，今年也沒有大幅升息條件，在屋主普遍資金壓力不大下，買方想要買到「破盤價」並不容易，如果真想買房，建議考慮「平盤出售」的優質房產較易買到，未來也較具抗跌保值。

2015-09-02 14:27:02 聯合晚報 記者游智文／台北報導

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地價難追，出走市中心，調整產品，搶攻自住客【蘋果日報】

考量到市中心土地價格飆漲，就算取得精華區建地，可售價仍不符當前市場低單低總趨勢，因此不少開發商開始將推案重心往外推移，也重新調整產品規劃，過去動輒百坪以上的豪宅已不復見，走回符合實際居住需求的務實路線。

房市前景未明，不少建商購地、推案重心紛紛從市中心拉長戰線，大走平價風。北部上市櫃建商如遠雄、興富發、甲山林，除了持續在雙北外環段推案，也前進相對平價的中、南部市場；中部建商開始往郊區轉換產品方向，朝休閒度假宅靠攏；高雄建商則向鄰近的二線戰場台南進軍，部分產品也將坪數縮小吸買盤。

台北大建商前進中南部

房市反轉，大台北地區首當其衝，市中心在地價、造價居高不下的情況下，建商想推符合市場潮流的平價宅，只能朝二環段尋找，像是淡海新市鎮、五股洲子洋、基隆都是首購宅推案熱門地，部分有規模的建商也早已揮軍南下，往中、南部推案。

甲山林機構董事長祝文宇表示，甲山林從幾年前起就開始往中、南部推案，目前台中的自建案「台中帝寶」已近完工，高雄還有三個個案準備發動。據了解，甲山林機構在高雄的個案都在高雄市中心，分別位於新興區、苓雅區、七賢路，每坪單價僅約20幾萬，搶攻首購、首換商機。除了在台中、高雄推案，祝文宇也看好科技大城新竹，在寶山交流道周邊以60億元買下16萬平方米(約5萬坪)的建地，預計進行大規模的造鎮計畫。祝文宇表示，該塊土地鄰近新竹科學園區，距離交流道僅50公尺，條件優越。

上市建商興富發建設(股票代號：2542)，推案本就遍及北中南，目前在全台執行中的個案約有60幾個，董事長鄭志隆在今年中媒體餐敘時曾公開說明，未來集團將強攻首購市場，推案時程按步推動，不受環境景氣影響。不過因應市場變化，興富發將調整產品規劃，將在大台北、新竹、台中和高雄推出鎖定首購族的兩房、三房產品。據了解，興富發目前並未有轉投資商場、飯店或是前進海外市場的計畫。

日前公布財報的遠雄集團(股票代號：5522)，前7月總營收167.90億元，穩坐營建5虎寶座，「全台遍地開花、向外圍崛起」，已是遠雄未來的推案策略。因應小宅市場需求，遠雄積極從市中心往新竹、台中、嘉義等地推首購產品。據了解，遠雄揮軍台中及嘉義銷售傳捷報，清水造鎮案「遠雄之星」第1期已完銷，第二期規劃28~44坪，每坪14萬元起；「遠雄國寶」主力坪數31~55坪，每坪14~18萬元，預計9月前可完銷，輕總價策略奏效，兩區銷售成果最佳。

而營建股績優生長虹建設(股票代號：5534)，董事長李文造6月底在股東會上表示，因應房地產市場趨勢，長虹將採取三大策略，第一減量經營、第二走出北市、第三降低造價，並建議同業現在不要貿然買地，可朝外縣市發展，目前瞄準新北市、桃園等區。

台中建商開發度假宅

中部地區建商坦言，市區土地、建築成本持續高漲，連帶影響新成屋售價，自住客購屋下訂時間拉長，線上建案去化緩慢，為有效控制房屋總價，台中多家品牌建商已開始改變策略，今年下半年均計畫推出、已多年未見的2房小宅，且交屋將採精裝修，吸引自住客目光，力求總價控制在千萬上下，才能因應市場需求。

腦筋動得快的開發商，乾脆轉往二線地區主推休閒度假宅，台中市堡冠建設近期就在南投縣埔里鎮推出2戶休閒度假別墅「日光一期」，面寬11米、建地百坪的日式電梯別墅，一完工就吸引購屋者目光。堡冠建設指出，休閒度假宅產品特殊，可吸引資金充裕退休族一圓農莊夢想，也有業者打算購入開民宿，加上埔里當地建地價格持續上升，投資置產族也對此產品很感興趣，顯見度假宅市場頗夯。

高雄建商轉向二線戰場

近年高雄市區內新案開價動輒站上每坪30萬元、40萬元，使得爭取首購市場的低總價、中小坪數建案，外溢到鳳山、仁武、楠梓、橋頭區，當地房價也跟著水漲船高，如楠梓的大樓住宅也逐步向每坪20萬元靠攏，連帶外圍的路竹也有國城建設、德旺建設等公司，前進推案。

加上高雄地價跳漲，不少高雄建商在市區買不到土地，已逐漸轉往市中心以外發展，甚至進軍台南，出走市中心儼然成為建商的新寵。南部包括泰嘉、隆大、三發、聯上、麗晶、華友聯等高雄中大型建商，積極進軍台南，雖然房價沒有高雄來得高，但土地價格卻相對穩定。

泰嘉開發董事長呂金發指出，泰嘉原本深耕高雄，但農16、美術館特區等精華地段土地漲幅驚人，與其到楠梓、橋頭等地推案，台南的重劃區反而具備更好的發展性，看好台南未來發展潛力，積極到位於安平港 附近的國平重劃區推出景觀豪宅「水悅灣」。

代銷業者分析，在銷售速度緩慢之際，不少建商短線還是以耕耘首購或首換客源的基本盤，為上上之策。因此，連近年在高雄推案都走大坪數豪宅路線的興富發建設，先是豪宅案「華人桂冠」由原先230坪改到88~146坪；位於七賢一路、近民族二路的「大悅」也因應總價市場抬頭，同樣改採小坪數，規劃為地上29樓的2房小豪宅，坪數落在20~28坪，每坪均價約30萬元。

【2015年09月02日／蘋果日報／文╱黃竹君、黃敏婷、莊亞築、張雅雲】

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房市8月交易減一成，928檔期冷【經濟日報】

受到颱風、全球股災與農曆7月傳統淡季的影響，全台8月房市交易量持續探底，信義等四大房仲統計旗下店頭業績顯示，8月房市交易量普遍月減逾一成，為今年2月以來的最低量。房仲業者預期，928檔期將不若往年熱絡，且第4季表現也不會太好，全年交易量將持續下探。

除了量縮，8月房價持續向下修正。信義房屋統計顯示，台北市成交價每坪63萬元、年跌7%；新北市每坪35.8萬元、年跌2.2%；桃園、台中也分別有1%與3.7%的下修幅度。僅南高都會區房價仍略高於去年同期。

四大房仲業者內部8月交易資訊顯示，信義房屋月減16%、住商不動產月減17%、台灣房屋月減3%，永慶房產集團各都會區則減少5~18%不等。房仲業者預期，委售增加，買方出價保守，預估928檔期不若往年熱絡，第4季表現也不會太好，全年交易量可能持續下探。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，8月連日大雨，降低民眾出門看屋意願，全球股市短期出現大幅度震盪，讓市場擔憂景氣狀況是否轉差，8月房市交易量是今年2月以來最差的一個月。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，農曆7月加上颱風干擾，自住族群看屋買房意願降低，尤其中南部市場觀念較保守，會避開農曆7月交易，對房市影響最為明顯；台北的店面和廠辦等置產型產品交易量較7月增加，顯示相較股市的波動性，自用型的商用不動產抗跌保值性高，較不受民俗禁忌影響。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，央行鬆綁選擇性信用管制，但股市表現不佳，買方在降價預期心理下，出價更為保守。

【2015-09-01／經濟日報／記者郭及天／台北報導】

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財經觀點／房市，敢出價就贏【聯合報】

今年經濟成長率保2破局，只剩1.56%，主因出口大幅衰退、歐美股市重挫，連帶影響台股跌破十年線，台灣恐陷入保1大作戰。這波不景氣中，房市又因中央政府及地方政府聯手管制，從多頭反轉往下。房價究竟會跌多少，需求者何時才能買房，不少人都在問。

從一個長輩案例來分析現在市況究竟如何，這位長輩在2011年初、奢侈稅實施前，看中桃園鄰近國道一號、國道二號的某透天厝，由於他天天往返台北桃園，該處是非常理想的住家地段，當時屋主開價1500萬元，價錢非常硬，一毛都不肯降價，無論這位長輩使出苦情牌或理性分析，屋主就是文風不動，第一次議價也因為雙方對價格沒共識，斡旋宣告失敗。

沒想到事隔3個月後，2011年6月奢侈稅即將上路，屋主卻主動打電話給該長輩，態度一百八十度轉變，表達希望售屋意願，也願意談價格，這位長輩當然也了解當時市況，於是抓緊政府打房的時機，見面時帶了代書殺價200萬元，並直接請代書當場簽約，以比市場行情便宜1成的價格買到理想的住家，結果後來因為房市繼續上揚，這位長輩的房子又漲了3成左右。

雖然這是個陳年舊事，反過來想，現在的房市氛圍是不是與當年政府實施奢侈稅前的感覺有點像呢？歷史會不斷重演，景氣循環也是一樣，房市不可能永遠在高點，當遇到低點時買賣方要如何反應？

不少購屋族現在趁低點都出來看房了，但對於出價買房，心裡還是有不少障礙。有些購屋族說，屋主願意降價了，只要再耐心等一段時間，也許可以買到更便宜的價格，這是目前不少買方的想法。

當房市進入賣方市場時，競標大戰不斷上演，每天都有創高價的房市新聞，不少買方根本來不及追價，房價就節節攀高，想買也不一定買得到；當房市進入反轉期，政府開始施壓干預，房市成為買方市場，一堆房屋物件在市場上等著買方挑，尤其供給量大的重畫區，更是整批空屋等著銷售。

很多買方買屋只想買在最低點，但房市就跟股市一樣，永遠都不知道何時才是低點，與其預測最低點，不如在相對低檔的時刻去尋找屬於自己的好屋。在這波房市景氣循環中，至少已經錯開最高點，對於自住者來說，只要財務不成問題，想清楚了，下定決心用力議價，每個波段都是買房好時機。就像瑞典網球名將伯格所說：「如果你怕輸，就沒有膽子贏。」

【2015-08-30／聯合報／全國不動產企研室主任張瀞勻】

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