這幾年來房地產市場，歷經政府調控與相關政策打壓下，成交量逐年持續下滑，市場上一片襟若寒蟬，今年夏天的熱不足以抵擋此番的「冷」，所有人都在殷殷期盼何時春天到來，過去大型建商賺很多，口袋深，還可以撐，但只推一、兩案的小公司，危機已然出現。雖然最大不確定因素「房地合一」終於在6月初拍板定案，年底前將出現趕著適用舊制的購屋潮，成交量可望打底回穩，不過明顯感受，對於不同區域所能接受的房價有所不同，短時間房市要有起色仍非常困難。到底今年該如何買房？建議，換屋族可考慮「先買後賣」，未來售屋時仍採用舊制的售屋課稅，對於低總價及低收入族群應能享輕稅優惠。
5年來房市交易，雙北回歸自住需求
房地合一稅三讀通過後，6月買賣移轉件數變化，成為關注焦點。根據六都地政局最新公布數據顯示，除高雄市2,821棟月減9.2%，年減18.9%，創下歷年六月的移轉量新低紀錄外，其餘五都房市移轉量皆較5月成長，有5%到14%不等的月增幅，並以台北、桃園、台中表現較為亮眼，月增逾一成。顯示房地合一稅制通過後，壓抑買氣的不確定因素消除，房市似有谷底反彈的跡象。六月建物買賣移轉棟數分別為，台北市2,449棟月增13.9%，年減1.3%、新北市4,132棟月增5.7%，年減22.6%、桃園市3,359棟月增11.8%，年減11.3%、台中市3,819棟月增11.8%，年減11.2%、台南市1,707棟月增6%，年減0.3%。
觀察今年上半年，六大都會區交易量均較去年同期萎縮，減幅11%到25%，雙北市位於首都圈，在房地合一及持有稅雙重利空下，因此較去年受到更大衝擊，對照金融海嘯後2009上半年房市表現，台北市成交量27,926棟，今年上半年成交量13,061棟，銳減53.2%；新北市成交量44,348棟，今年上半年成交量23,533棟，減少46.9%；台中市及高雄市逆勢成長近5成，桃園及台南則維持平盤，顯示雙北短期投資風潮應已退盡，來到最基本的自住需求，期望經過這些不確定因素的消失，房市利空明朗化使觀望氣氛消散，交易量有築底的跡象，有助剛性需求與長期置產的省稅族群進場，預計下半年交易量緩步增加。
高房價帶動游資「遍地開花」
自從政府實施打房政策，朝實價課稅目標邁進，同時增加持有稅、交易稅，包括豪宅稅、囤房稅、高級住宅加價課徵房屋稅及重行評定房屋街路等級調整率等，都加深購屋需求民眾的疑慮，受到大台北地區高房價影響，許多不動產投資人採取保守策略，台北市逐漸成為自用買方市場，短期投資紛紛退場，目前市場交易有兩大特色，一是高單價、高總價的交易不見蹤影，二是交易對象偏向外圍市場、蛋白區，因此房價多有下修的跡象，也可看出房市正處盤整期。許多民眾紛紛將資金移往中南部以及東部，甚至遠赴海外另覓良機變成趨勢，精挑好的投資項目與標的，無非都是希望將本求利，過去五年大台北地區的住宅交易量下滑22％，但去年台灣人投資海外房產總額卻高達500億，較2013年成長25％，反映出2012年以來的房市降溫政策，讓許多投資人為了追求更高的資本增值空間及租金收益率，將目光轉投向國際不動產。
重劃區成為開發賺錢管道
近20年來台灣政府都市更新牛步化，加上先天條件不足「有地沒錢」，只能選擇市地重劃往外擴張，想學鄰近的香港與新加坡 抽更多稅，但卻忘記我們的資本實力沒有人家的雄厚，在沒錢的情況下，到處可見一個個劃餅式重劃區出現，包括新興重劃區、副都心、科學園區以及工業園區，政府運用重劃區抵費地標售機會，不斷抬高土地價格，推動市地重劃成為重要施政以及開發賺錢管道。
努力推動後呈現兩種結果，一是重劃區內燈火通明但只見零星大樓矗立，二是重劃區內高樓大廈社區林立，但夜晚時分只見零星戶數點燈。建商在土地原料及營建成本不斷成長的情況下，只好將成本轉移到房價，如何期待房價有可能降低多少呢？這種現象不難看出，政策推動「只想見利抽稅，不思健全發展」是殺雞取卵的短視思維。如今政府應有更好的機制設計，讓人民與企業賺錢，國家才會致富，才能主導房地產市場，照顧無力買房的族群，如果只想著一昧打壓房價，那執政者的智慧與格局，著實令人擔憂呀！
【2015-07-23／經濟日報／黃鵬䛥】
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