整整走了十年多頭榮景的房市，無論從中古屋及預售屋的價量變化看，的確走到轉折點，未來的房市會不會從目前秋涼，進一步邁入寒冬，依個人長年經營與研究房地產的經驗心得，關心這個議題的朋友，不妨從市場需求面觀察。
剖析房地產趨勢，可從實價登錄來看，自從101年8月實施起已屆滿三周年，全台累計可查詢件數已超過123萬件。據統計，實價登錄今年算是第三年（2014年8月至2015年7月買賣登記完成）的買賣揭露案件量共有32.8萬件、總金額3.6兆元，若與第二年相較，今年買賣揭露案件量和買賣總金額均減少近二成。隨著房市反轉，量縮情況已經很明顯，價格部分，今年5至7月全國平均單價/坪和去年同期比，跌幅約1.2%，但和今年2至4月相比，跌幅達5.2%，可看出短期下跌力道有加深，顯示房價確實進入盤整階段。
房市已步入重整階段，近期要有創新高單價案例的表現較屬困難，不過創新低價的案例倒是比較有可能出現。房市長年多頭讓價格飆漲，累積不少餘屋，需要時間消化這些泡沫，接下來價格將出現小幅、長期的下修。因為買方預期房價下跌、銀行放款也趨向保守，加上買賣雙方對價格認知持續拉鋸，預計半年左右會再看到價格有小幅修正，一至二年內是房市落底盤整時間，之後買賣雙方對價格有了共識，買氣才會回溫。
全台交易量10月買氣略有回溫！南北兩都冷感
房市逐漸步入第四季傳統旺季，雖然928檔期效應不明顯，但房市已經積壓了一股遞延買氣，而屋主經歷一段低迷的市場氣氛後，感受到買方的看屋狀況並不積極，且出價與期待值有段落差，成交端看賣方適時調整售價，因而10月的房市交易量從第三季的谷底彈升，推估與價格修正脫不了關係。美商ERA易而安不動產企劃研究室根據內政部公布9月全台買賣移轉件數，前九月為19.98萬件，年減約17.1%，直轄市六都成交行情資料統計10月份整體交易量後發現，全台六都公布10月房市買賣移轉件數，相較前九月交易量觸底後明顯回穩，六都合計月增約6%，以新北市回升近二成最高，達19.8％，台北市及高雄市仍受高房價拉距影響表現不佳。
綜觀六都10月買賣移轉件數，台北市2,241件、月減7.4%；新北市3,862件，月增19.8%。台北市10月交易量雖較前月衰退，但是為今年以來第四高，擺脫成交量月月破底的疲弱走勢，雙北市合計逾6,000件，是下半年以來最佳的一個月，雙北房市已經出現底部止穩跡象。桃園市雖僅增加6％，但延續上月拉抬力道，經歷低量整理後，已經打破近期陰霾，主因在主力區域包括中壢/桃園/平鎮等成交量體放大，交易量似乎有逐底回穩跡象。台中市10月移轉棟數達2,823棟，雖然較去年同期減少31.2%幅度，不過與9月2,567棟相比成長10%，市場買氣已出現回溫，主因區域市場在「有感降價」下，刺激區域市場買氣提升，加上年底交屋潮帶動，推升單月成交量能回升。台南市1672件月增14.7％，台南因房價落後補漲，中午屋市場發展供需較弱，量體提升來自於人口成長，端看預售屋與新成屋的交屋量影響較多。高雄市2389件月減8.6%，對照去年下滑21%，是今年以來下滑第二高的月份，受到全球景氣衰退和股市重挫的影響，高雄市近數月來不動產交易很慘澹，除了郊區小坪數還有交易量，市區買氣微弱，高雄市的不動產面臨險峻的考驗。
房價到頂確立，再過兩個月，房地合一新制就要上路，意味著台灣房地產市場將走向不一樣的交易邏輯，除稅費因素外，股市也出現一波回彈，干擾房市的外在因素減少，不少賣方想要獲利了結應是年底前成交爆量的主要原因，加上第四季屬於傳統購屋旺季，市場上仍有一定的遞延與自用剛性買盤，觀察雙北市的交易狀況發現，市中心的蛋黃區價格率先修正，但在價格修正後的確也吸引買盤回籠，包括台北市的大安區、新北市的板橋區等，交易量不僅高於上月，甚至是比2014年同期的10月更多，顯見在市中心的地段優越性等條件沒有改變下，經歷一段價格修正後，陸續也有觀望已久的買盤回籠。
房市盤整營建商籌資度寒冬
建商就是要蓋房子，不然要幹嘛？2005至2007年上市櫃建商曾出現籌資潮，但當時募資主要目的是為「開疆闢土」，趁房市大好時，積極獵地擴張、搶市。現在建商募資則是為「儲糧過冬」，即使建商度寒冬，11家上市櫃建商啟動籌資計畫，籌資金額飆破180億元，可以看得出建商對於二、三年後的房地產市況已出現「危機感」，打持久戰的意味濃厚，但仍有部分建案蓄勢待發，惟因景氣買盤有所不同，而進行規畫調整。
法人指出，這波大規模籌資潮中，以國建、興富發最具觀察指標。國建是上市櫃建商財務穩定度最高的公司，但在這波房市交易呈現停頓的市況中，出現逾50年來第一次發債，因應市場波動，顯見建商對於這波房市盤整期已有危機感，必須「儲糧過冬」，面對接下來市場的挑戰。另一個觀察指標，則是大咖建商興富發。法人表示，過去幾年興富發憑著大規模快速推案、迅速完銷的不囤地高周轉率策略，手中現金水位應該很高，但連興富發都出現募資計畫，接下來房地產市場勢必有一場硬仗要打。
不過想買預售屋、新成屋！建商透露，2016年的新房將出現5大趨勢，包括建材國產化、設計樸實化、耐震宅減少、大坪數及工業住宅絕跡等現象。過去建商清一色採用高檔建材，「把公寓當五星級飯店蓋」，但現在民眾要便宜好貨、有感降價，建商就該採用國貨、減少進口建材，少用華麗梯廳的設計方式，降低造價成本、回饋房價給消費者。除了撙節造價外，建商預測未來的新房還會出現工法上的改變，未來台灣的建築業將受限於房屋稅，大坪數豪宅、能耐7級強震的好房子都會逐漸減少。此外，因應北市新版房屋管制政策，今年9月1日起取得使用執照的建物，都必須檢附無違建證明，頂加、夾層、工業住宅等建物，都可能因「卡關」而絕跡。
【2015-11-18 16:53:54 經濟日報 /黃鵬䛥】
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