房市不景氣，大環境也轉為買方市場，房市真的進入所謂「U型谷底」了嗎？房市復原乏力的部分原因，是缺乏首次購屋者，由於薪資停滯且房租高昂，一向帶動房市的首購族為頭款存錢很困難，而購屋族可接受的利率臨界點是2.5~3％，主因是目前普遍租金投報率在2~3％，一旦房貸利率超過3％，部分民眾會擔心房貸負擔重，買不如租來得划算！所以不少民眾都想藉此時機慢慢觀望。
過去為了讓保險業投資不動產能即時利用，在保險法146條之2就有相關規定，只是早期沒有針對投報率有明確規定，直到2011年才有最低投報率的門檻，當時是1.875％、到了2012年再調到2.125％、2.875％，壽險業者認為門檻太高，在台灣商辦市場很難找到投資標的，因此紛紛砸下重金到海外置產，台灣資金外移十分明顯，無獨有偶，一般民眾受限到高房價的逼退，同時也受到奢侈稅、囤房稅、豪宅稅的影響，跟著一同瘋海外投資，愛價格基期較低的海外標的，投資遍布全球世界各國，都成為台人熱錢集散地，連帶影響國內房市交易冷清，交易量急速萎縮。
從過去20多年，房市歷經幾次不景氣的走勢來看，房貸利率都處高水位，一般散戶到建商，均無法長期揹負高利率借貸及承受房價回檔的雙重壓力，為求減少損失及壓力，只能被迫降價求售，使得房價快速落底，房市恢復正常交易。眼前這一波買賣拉鋸戰，是受到史上最漫長的超低利率影響，一直未達到買方進場意願點，這次房價修正盤整時間將會走的比過去幾次房市不景氣要來的更緩慢。房市價格去年已開始鬆動，但壓力尚未出現，房市大多頭從2003年開始，至今已經12年，與過去房市循環約7～10年所言不假，因此這次的調整，需要時間修正，但這不是壞事。
隨著總統大選的底定，根據歷史經驗，新執政者為贏得民心，將釋放利多，拯救整體經濟環境，至於購屋族最關心的利率，誠所謂利率不升、房市不死！在第三季央行理監事會議時，竟終結連16季的利率「凍漲」狀況，調降利率半碼，不升反降！然而2016年房地合一上路後，意味著炒作投資、隨便買、隨便賺的時代結束了，在預期投機歪風消失、提振景氣之下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲表示，沒有打房的必要，代表政府開始鬆綁對房市的打壓，房市價量未來交由市場機制決定，並回歸自住及長期置產市場！
究竟何時「U型谷底」會打底完成，是目前買賣方最關注的議題，從去年下半年央行連2季降息，不難看出政府已釋出「不再打房」的訊息，央行總裁彭淮南也表示房市將會軟著陸，降息讓建商省很大，對房貸族而言只是小確幸，由於資金寬鬆，利率仍低，因此房市會呈現緩慢修正，因此有自住需求的民眾，不要一直存著房價下跌預期心理，未來投資不動產要更加理性面對，趁著財政部仍提供利率1.65%起跳的「青年安心成家購屋優惠貸款」，而且甚至提高至800萬，有購屋需求的民眾別再觀望，看到適合標的，價格合理時盡快出手。
【2016-01-25／經濟日報／黃鵬䛥】
加入Line好友:http://line.me/ti/p/%40qwc6918g
沒有留言:
張貼留言