央大台經院「房地產可能崩盤說」~【機率是零】【經濟日報】

中央大學 台灣經濟發展研究中心今天公布1月消費者信心指數（CCI）下降0.72點，成為80.89點，台經中心主任吳大任表示，總統大選結果並未影響消費者信心，但房地產信心持續下跌，新政府上台後最需要提防的是房地產短期內可能會崩盤。(http://house.udn.com/house/story/5887/1469520)

以短期消費信心指數下滑，推論「房地產可能崩盤說」這種機率是零。央大提出房地產消費信心指數下滑，房市可能崩盤，立意雖善，含有警示意味，但從該消費信心指數過去兩年來的分析數據，各人提出兩項質疑：

（一）房地產消費信心指數呈現的是落後指標，無法扮演領先指標角色

在103年下半年國內房地產開始出現呈現高檔反轉，而從央大台經院所分析的數字發現(中央大學 台經院消費信心指數http://rcted.ncu.edu.tw/upload.phtml)，103年除了六月份代表房市趨勢「未來半年購買耐久性財貨時機」的消費信心調查指數下降外，其餘十一個月皆呈上升趨勢與偏向樂觀。另外，在104年房市已開始明顯轉向空頭，該信心指數除了12月以外，其餘十一個月皆呈現上升趨勢與偏向樂觀看法，可見該項調查指標题顯然無法反應未來的房地產走勢，簡單的講，它孌成是落後指標而非預測「未來半年趨勢」的領先指標。

（二）房地產信心指數只能反應消費者當下的心態，無法做為房價趨勢判斷的唯一因素

房市會不會崩盤不是單一指標可以判斷，雖然，也有學術研究所謂泡沫十大指標，其準確度都與實務有些差距。房價漲跌的趨勢判斷包括

1.基本面：主導房價正確走勢

基本面包括：市場供需、土地稀有性、人口密度、國內外經濟成長、國民所得、三率變動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、公共建設投入、通貨膨脹、資金匯流……等。上一波多頭完全是因為資金充沛與利率偏低以及國內缺乏多元投資管道所支撐的行情。

2.技術面：景氣興衰循環

技術面是指，市場的景氣循環一定有漲有跌，技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期之的景氣興衰，而呈現出技術循環的週期。技術循環概分為：初升段、主升段、末升段、反轉階段等變化階段，例如2001~2003為房價初升段，2004~2008為主升段，2009~2014為末升段。只是這波景氣榮景過長，當然在反轉下跌時，需比過去循環一年半趕底的態勢，緩跌時間拉長許多，預期2017年Q4落底。

3.消息面：助漲助跌的房價走勢

消息面涵蓋因素包括：兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或激勵、天災、人禍等。消息面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。例如這波房市奢侈稅政策出現在房市頂熱期反而助長房市轉嫁，房地合一稅出現在房市開始疲軟時，就又助跌效應。

所以，各人認為單一的消費信心指數調查去判斷房價可能崩盤，除了準確度有待商確以外，發佈的訊息，雖表善意警示，但也可能造成危言聳聽，容易讓市場造成不理性的消費行為。過去某些學者也喜歡以房價所得比超過八倍以上房價救一定面臨泡沫崩盤，結果顯示在持續房價所得比都是八倍甚至十倍以上，房價依然連漲十年以上，這更印證單一指數分析房價泡沫的盲點。

2016年當然餘屋與新成屋價格一定會鬆動，也是市場殺價取量的一年，觀望已久的自住首購買盤會回籠，不可能如央大台經院所提，一年內要跌兩成至三成，這種機率的發生幾乎是零。當然央大善意的提醒政府要做好防範措施也是居於善意，但這波房地產緩跌趨勢明顯，只是在2015年全年量縮價跌的洗禮下，市場已經確認是軟著陸，未來房市並無崩盤的危機。

【2016-01-28／經濟日報／李同榮】

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房市未見霸王賣壓，業者：延後非消失【經濟日報】

房地合一上路、奢侈稅退場，房產業者原預期可能會出現一波「霸王級」賣壓，不過，根據房仲業最新統計，今年一月各地委售量均不增反減，房市並未出現冰風暴。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房市買氣冷，此時想賣也賣不掉，加上多數屋主口袋深，不急用錢，應是委售量減少主因。她認為委售潮並未消失，而是延後，預估春節年後就會明顯出現。

房地合一新稅制在本月一日正式上路，由於奢侈稅同步落日，所有物件不再受奢侈稅束縛，即便持有兩年內交易，也是有賺才要繳稅，而非奢侈稅只要交易就要課稅，且去年年底有一波驚人搶舊制交屋潮，業者之前都預期本月會出現明顯委售賣壓，總量體可能達10萬戶以上。

不過，根據住商不動產統計今年一月委售量變化，六都委售物件均較上月減少，雙北最明顯，截至本月26日和上月同期比較，北市、新北委售量均減少26%，六都平均則減少二成。

和去年同期相比，北北桃委售量萎縮都超過五成以上，其中，新北市更超過六成，達64%。

徐佳馨分析，今年一月上半月大選未定，不論買方、賣方多採觀望態度，下半月大選雖底定，由於房市未如以往出現慶祝行情，屋主心想「想賣也賣不掉」，因此委售仍不積極。

不過她認為，賣壓現在只是壓抑著，去年底建商大量交屋所形成的轉售壓力已在升高，加上看跌房價仍是市場主流，預估農曆年後就會有不少屋主委售，以落袋為安，屆時市場上將會出現另一番景象。

【2016-01-27／經濟日報／記者游智文／即時報導】

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打房政策收手？房市春天會提早來臨嗎？【經濟日報】

房市不景氣，大環境也轉為買方市場，房市真的進入所謂「U型谷底」了嗎？房市復原乏力的部分原因，是缺乏首次購屋者，由於薪資停滯且房租高昂，一向帶動房市的首購族為頭款存錢很困難，而購屋族可接受的利率臨界點是2.5~3％，主因是目前普遍租金投報率在2~3％，一旦房貸利率超過3％，部分民眾會擔心房貸負擔重，買不如租來得划算！所以不少民眾都想藉此時機慢慢觀望。

過去為了讓保險業投資不動產能即時利用，在保險法146條之2就有相關規定，只是早期沒有針對投報率有明確規定，直到2011年才有最低投報率的門檻，當時是1.875％、到了2012年再調到2.125％、2.875％，壽險業者認為門檻太高，在台灣商辦市場很難找到投資標的，因此紛紛砸下重金到海外置產，台灣資金外移十分明顯，無獨有偶，一般民眾受限到高房價的逼退，同時也受到奢侈稅、囤房稅、豪宅稅的影響，跟著一同瘋海外投資，愛價格基期較低的海外標的，投資遍布全球世界各國，都成為台人熱錢集散地，連帶影響國內房市交易冷清，交易量急速萎縮。

從過去20多年，房市歷經幾次不景氣的走勢來看，房貸利率都處高水位，一般散戶到建商，均無法長期揹負高利率借貸及承受房價回檔的雙重壓力，為求減少損失及壓力，只能被迫降價求售，使得房價快速落底，房市恢復正常交易。眼前這一波買賣拉鋸戰，是受到史上最漫長的超低利率影響，一直未達到買方進場意願點，這次房價修正盤整時間將會走的比過去幾次房市不景氣要來的更緩慢。房市價格去年已開始鬆動，但壓力尚未出現，房市大多頭從2003年開始，至今已經12年，與過去房市循環約7～10年所言不假，因此這次的調整，需要時間修正，但這不是壞事。

隨著總統大選的底定，根據歷史經驗，新執政者為贏得民心，將釋放利多，拯救整體經濟環境，至於購屋族最關心的利率，誠所謂利率不升、房市不死！在第三季央行理監事會議時，竟終結連16季的利率「凍漲」狀況，調降利率半碼，不升反降！然而2016年房地合一上路後，意味著炒作投資、隨便買、隨便賺的時代結束了，在預期投機歪風消失、提振景氣之下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲表示，沒有打房的必要，代表政府開始鬆綁對房市的打壓，房市價量未來交由市場機制決定，並回歸自住及長期置產市場！

究竟何時「U型谷底」會打底完成，是目前買賣方最關注的議題，從去年下半年央行連2季降息，不難看出政府已釋出「不再打房」的訊息，央行總裁彭淮南也表示房市將會軟著陸，降息讓建商省很大，對房貸族而言只是小確幸，由於資金寬鬆，利率仍低，因此房市會呈現緩慢修正，因此有自住需求的民眾，不要一直存著房價下跌預期心理，未來投資不動產要更加理性面對，趁著財政部仍提供利率1.65%起跳的「青年安心成家購屋優惠貸款」，而且甚至提高至800萬，有購屋需求的民眾別再觀望，看到適合標的，價格合理時盡快出手。

【2016-01-25／經濟日報／黃鵬䛥】

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台中新成屋，議價空間擴大【經濟日報】

總統選舉落幕，但國際經濟與新政府政策未明，建商推案趨於保守，根據最新市調統計，今年大台中房市總推案量約1,500億元、年減15%，新成屋議價空間拉大，是購屋人進場的好時機。

展望今年，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘分析指出，今年許多大型建商暫緩推出新案，或是採先建後售方式，預估今年房價應是「價穩量縮」格局，交易將回到供需基本面，房價呈個案表現。

魏嘉銘強調，房地產相對於其它投資產品，有增值抗跌效益，房價不會跌跌不休，房價持平，至於新成屋市場，將有再拉大3%至5%的議價空間。

在過去一年，房市因政府打房，眾多揣測出籠，因而影響消費者購屋意願，使得去年房屋交易量不及29萬戶，是14年來新低。

魏嘉銘強調，新的一年，可確定的好消息是：「稅制」與「選舉」兩大影響房市不確定因素都將底定，新執政者必然為新政績打拚，為振興經濟而努力，對房市而言，應可謂利空出盡。

魏嘉銘說，今年房地合一稅制上路，投資客退場，自住剛性需求仍是房屋市場的主力支撐。整體市場將回歸基本面，交易成數將回到過去預售占四成、結構中占三成、新成屋占三成的穩健銷售腳步，暴起暴跌的情形不再。

業界指出，良好生活機能、公園綠地及學區等機能完善的「成熟型商圈」，最能滿足自住型購屋人需求。

【2016-01-24／經濟日報／記者宋健生／台中報導】

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看跌房價，近半民眾願以實價9折出手【蘋果日報】

信義房屋大選前針對1066位民眾作今年第1季購屋調查，高達8成民眾感受欲購屋區域房價已下修，其中，修正1成內達55%，而遇到合適物件，有近半民眾願以低實價1成成交，對於未來房價，更高達7成民眾預期下跌。

但調查顯示，民眾購屋仍保守，雖43%民眾認為政府不會再打房，但有55%民眾因對房地合一稅政策不熟悉，選擇先觀望、暫緩購屋，且即使央行連2季降息政策，仍有超過6成民眾認為無法提升購屋意願，此次民調有54%資產配置多選現金。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近3個月金融資產價格劇烈波動，加上房地產處修正循環，民眾多處觀望階段，預期價格修正已是社會共識，因此，調查也顯示「擁抱現金」為當前資產配置首選。

曾敬德另指出，此次看跌房價的民眾比率和上季75%相比，有略為收斂，總統大選後房市有機會回歸基本面，但以目前民眾對於當前房價感受與未來的房價看法，短期內房市仍難脫離盤整格局，民眾還是會精挑細選，價格心態仍保守謹慎。

【2016年01月21日／蘋果日報／于靜芳／台北報導】

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桃園、台中、高雄 行庫再砍房貸成數【工商時報】

據了解，由於桃園、台中、高雄三地餘屋近兩年擴張速度太快，不少大型行庫已將該地區的房貸最高成數自動調降0.5成至1成，其中台中七期等高價區，成數降幅更高達1成。
目前各大行庫給予的房貸成數，除了看區段，也更加重視所得能力，現在青年安心成家方案之外的其他房貸申請案，若要取得8成的成數，大型行庫在所得能力上都比過去提出更嚴格的要求。

以房貸市占率達11.35％，為市占龍頭的土銀為例，房貸申請要取得最高8成的成數，必須符合三者任一條件才有機會，包括：1、個人年所得超過150萬元；2、新北市距離捷運站1,000公尺之內；3、位於台北市。

根據大型行庫內部進行全國新建的住宅待售餘屋統計，六都從2012年第4季到2014年第4季，兩年來以桃園市增幅高達272％，接近3倍的增幅最高，高雄市、台中市則分別增加83％、81％，由於餘屋去化壓力太大，因此對上述3大都會區，不少行庫已自動將銀行的最高成數，從8成降至7成5或7成，以避免授信風險。

行庫主管分析，桃園市近兩年的餘屋增量之所以接近3倍，最主要是桃園航空城及高鐵效應帶動，去年也成為投資客進駐的新興地區，但房地合一稅之後，投資客縮手，該地的餘屋去化問題恐將擴大。

大型行庫統計，全台灣近兩年餘屋量平均增幅約在68.36％，桃園市、台中市、高雄市、新北市四都均高於平均值，最低的是台南市，增幅38.31％，台北市的餘屋量增幅則為43.82％，行庫主管指出，由於北市房價最高，但現在餘屋增量反而在六都中排名第五，可見某種程度上已有「以價制量」效應。

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

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蔡總統房市政策面臨10大挑戰【經濟日報】

新年新氣象，新總統新希望，對於即將組成的新政府更有很多人民的期待，特別是攸關民生的房屋市場，新政府能不能端出更周延更符合人民需求的政策呢？在政見與市場現實之間該如何衡平考量呢？在新總統就任後，在房市當中，很快的可能就要面臨嚴峻的10大挑戰！

新的年度才剛展開，新的總統又已選出來，雖然還沒誇張到是百廢待舉，但畢竟是政黨再次輪替，國家大事必然是經緯萬端，充滿了挑戰，接下來一定會有一段磨合期，如何很快的上軌道，並推出一些經世濟民的實質政策牛肉呢？當然大家都引頸企盼。

在諸多國家大事當中，房市是很多人都關注的議題，特別在目前國內房市轉折情勢確立之際，新政府如何讓房市安然軟著陸，並進而營造出更合理、更公平的房屋交易市場，都是很艱鉅的挑戰，當下就有10大挑戰橫在眼前，希望新政府能夠特別重視。

1.選擇性信用管制要不要拿掉

有鑑於房市投機炒作日益嚴重，同時及早預防金融市場產生系統風險，央行早在2010年就祭出選擇性信用管制，後續又持續加碼管控到桃園地區。不過去年八月央行無預警解除桃園及新北兩行政區等之管制措施，顯示信用管制已達到該有的成效。

特別是在今年房地合一稅正式實施之後，信用管制的階段性任務已經完成，應該可全面解除選擇性信用管制，讓房市回歸市場自由機制，減少政府的外力干擾，也讓已是極度萎縮的市場交易量，有機會再放大，避免衝擊上中下游關聯產業及從業人員之生計。

2.央行利率該不該調升

在美國聯準會FED升息之後，我國央行逆勢調降利率一碼，目的是要刺激國內投資及消費，間接也讓房貸戶及準購屋族還款壓力減輕，但這樣的操作應該不會持久，央行還是得面對升息的現實及壓力，只是時間點是在何時？調升的幅度是多大？這是新政府得該好好拿捏的課題。

3.社會住宅是不是要20萬戶

廣建社會住宅是蔡總統很重要的選前政見，特別具象的提出了20萬戶的目標，雖然不是全然由政府來出資興建，但是選後政見是否該如實落實？有沒有辦法落實？市場需求是否有如此之大？恐怕該有更精確的評估，免得有限資源的錯置或浪費。

4.青年優惠購屋措施該不該加碼

馬總統時代一直有「青年安心成家優惠方案」在推動，是個幫助年輕人跨過購屋門檻很好的制度設計，馬規蔡要不要隨呢？或是要不要有更大的加碼方案來鼓勵年輕人購屋？刺激房市買氣？降低自備款、加碼優惠，拉長還款年限到30年，減輕每個月的房貸負擔，在目前房價已逐步回落之際，一來可讓年輕人有努力打拼的目標，二來也有助於市場餘屋的去化。

5.都更條例修法是不是該列優先法案

在文林苑事件後，都更條例修正條文一送進立法院，就有如石沉大海，至今都更幾乎全面停擺。新國會民進黨是過半多數，對於這個攸關民眾居住安全、居住品質與市容景觀的法案，是不是應該將之列為優先法案，加快修法通過，讓都更來帶動目前低迷的營建市場，其創造出的效益是多重的，都更不能再空轉下去了！

6.租屋法要不要專案立法

租屋專法也是蔡總統的住宅政策之一，容或有些人認為相關法令對於租屋活動已有所規範，但畢竟散落各處，實質的遊戲規則，或是對於房東、房客的保障也有所不足，因此租屋法不是要不要立法的問題，而是該如何立法的問題囉！

7.商用不動產持有稅該不該重新檢討

隨著2014年台北市張金鶚副市長掀起的加強版房屋稅風波，接下來財政部的囤房稅，今年起全國地價稅又全面調高，在在都是在顯示政府拔鵝毛的決心。

政府稅收增加，有利於更多的建設投入是好事，但是其衍生出來的溫水煮青蛙效應卻不得不重視，特別是對於有創造更多就業機會的商用不動產，包括飯店、商場、商辦等等，如果只是一昧的跟他們拔毛，最後結果可能就是殺雞取卵，無助於我國今年經濟成長保2的目標之達成。

當大家期待新政府能讓人民安居樂業之際，如何讓工商業界更願意在台投資、更加碼投資，檢視日漸加重的房地產持有稅、持有成本，也是刻不容緩的吧！

8.房地合一稅外人利得稅要不要下修

房地合一稅是馬政府很重要的房市稅制改革，主要還是著重在居住正義，今年才剛開始實施，因此新政府此一稅改應該不會有所變動。只是在房地合一稅當中，對於外人房產的利得稅最高課到45%，比美日都還要高，與英國的28%比更是高得嚇人，這一定會嚇跑真正想來台灣投資的法人，不利於台灣房市、資本市場的國際化。

以過去民進黨的一貫政策主張來看，要更進一步開放陸資來台購屋是不可能的，如果再沒有外人來台購屋，台灣的房市就真的名實相符「在地化」了，長期將會隨著老齡化、少子化而日漸萎縮，所以房地合一稅當中對於外人之利得稅，恐怕就有再討論的空間了。

9.空屋稅空地稅是不是該再課徵

空屋稅、空地稅咸被認為是防止市場炒作很有效的尚方寶劍，但另一方面又怕傷及無辜，所以一直被束之高閣，寶劍無法出鞘。新政府若要展現效能又能抑制房市炒作，就該好好思考如何讓此政策工具發揮該有的效能，但又不會傷到無辜！

10.實價登錄透明度該不該更高

實價登錄算是馬政府很重要的政績，當初在求有再求好的前提下倉促上路，對於房地產交易資訊的透明度，很多地方都是遷就於現實，如區段化、去識別化，如個人出租不必實價登錄，如預售屋登陸時點的延遲等等，這些為德不卒之處，馬政府來不及亡羊補牢，新政府是不是該來個全面檢討呢！讓房市交易資訊真正的透明化，這才是全民之福。

【2016-01-18／經濟日報／張欣民】

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小英力推社會住宅 三大房市影響現形【經濟日報】

本次選舉由民進黨蔡英文勝出，擔任2016年中華民國總統，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，蔡英文的住宅政見主軸是「安心住宅計畫」，預計在八年內完成20萬戶只租不賣的社會住宅，並且獎勵居家改造、優化居住空間，同時建立租賃專法，保障房東與房客的權益；從這些規劃來看，將對房市產生降低空屋率、引導產業轉型、冷卻購屋需求等三大影響。

徐佳馨指出，首先降低空屋率，是引導有住宅需求者進入租屋市場，有助於降低空屋率；其次，引導產業轉型，透過公部門帶動，有助於讓以買賣交易為大宗的相關業者，對租屋與物業管理多所著墨；第三，冷卻購屋需求，在實質所得未增加的狀況下，先導買為租，有助於降低購屋者的居住壓力。

至於20萬戶的社會住宅是否造成房東與屋主壓力，徐佳馨認為並不至於，主因第一20萬戶社會住宅並非短時間、高密度集中出現在某區，加上就算真正落實也不過占全台住宅市場6%，不至於產生太大壓力。

第二，社會住宅供給有限，也並非能照顧到所有租屋需求者，勢必得要靠一般租屋市場來填補，如同A旅行社若提供有限名額的一元機票出售，向隅者絕非是要求B旅行社也必須提供同樣價格的機票，而是去尋找其他更適合自身的方案，因此只要案量不大，不至於產生太大壓力。

徐佳馨認為，選後買氣將逐漸恢復，雖然二月因為農曆過年影響，買氣將持續處於低迷狀態，不過若無太大變化，預期三月份市場將緩緩進入回春狀態，若價格能持續修正，新政府也沒有太大的打房動作，預計五月份總統就職後，市場又會有新的局面。

[016-01-17 19:12:24 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導]

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近一年6都房價全跌，新北掉1成最多【自由時報】

去年六都房市量縮價也跌。根據房仲業者統計內政部實價網近一年（二○一四年十月至二○一五年十月）六都住宅實價紀錄，發現六都均從一年內的高點開始下跌，若以最新住宅實價（去年十月）與一年內的高點相較，新北市一年內就大幅修正十一．六％，跌幅最深。

太平洋房屋指出，實價揭露與實價登錄約有兩個月的時間落差，這次六都住宅價格統計，是以去年十月的最新每坪平均實價紀錄和近一年的實價高點作比較；其中台北市從六十．五萬元下修到五十五．四萬元、新北市從三十二．八萬元下修到二十九萬元、桃園市從十八．一萬元下修到十六．六萬元、台中市從十七．八萬元下修到十六．二萬元、台南市從十二．三萬元下修到十二．二萬元、高雄市從十六．三萬元下修到十四．七萬元。

北市每坪跌5.1萬居首

太平洋房屋副總經理章克勤分析，從統計結果發現，近一年來六都住宅實價全面走跌，以新北市跌幅超過一成最多；但若從每坪價差來看，新北市每坪約減少三．八萬元，反而不如基期較高的台北市，每坪下跌五．一萬元來得多，以自住客買一戶三十坪住宅，可能省下一百五十萬元。

另從近一年房價變化也可發現，包括新北市、桃園市、台中市及高雄市，從去年七到八月房價就開始下修，台北市更從五月起就一路下滑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價修正趨勢已從雙北市向外擴散，其他縣市房市吹冷風將越來越有感，而台北市因房價率先修正，可吸引買盤回籠，價格有望先行回穩。

仲介︰推案熱區注意倒貨

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房價雖處於下修趨勢，但以利率環境來看，若區域沒有新案賣壓或是倒貨潮，應不至於出現太大幅度修正；但若是近幾年推案熱區，購屋人宜注意倒貨潮是否發生，避免成為最後一隻老鼠。

【2016-01-14／自由時報／記者徐義平／台北報導】

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國銀房貸逾放突增，不動產風險升高【自由時報】

根據統計，本國銀行購置住宅貸款逾放比，原本從2003年至2014年逐年減少、且連續12年下滑，不過，去年最新數字卻首度擴大，顯示不動產風險有升高趨勢；不過，金管會認為，不動產逾放仍相當低，無須過度擔心。

根據金管會及內政部資料顯示，從2003年起、也就是SARS之後，國銀的不動產貸款逾放比就未曾增加，例如：2007年12月購置住宅貸款逾放比1.49%，一路減少到2014年12月的0.15%。不過，最新逾放出爐顯示，2015年11月為0.18%、罕見反彈上揚，雖然12月數字還不知道，但僅一個月，相差不會太大。

「這是一個重大警訊！」國銀業者表示，不動產市場多頭已經走了十餘年，但是近期房市交易急凍，對於銀行承作房市授信貸款，當然會升高風險。不過，金管會銀行局副局長邱淑貞認為，去年11月的逾放0.18%，其實還是相當低，況且，跟往年相比，這僅是小幅度變動而已，換言之，應該只是部份景氣狀況，個別銀行或貸款戶問題，並未擴及整體不動產貸款品質。

邱淑貞表示，金管會很重視風險管理，任何逾放數字的變換，對國銀來說，都是重要提醒；因此，除了要求國銀業者增提不動產準備金外，也要求進行額度控管。

【2016-01-13／自由時報／記者王孟倫／台北報導】

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財政部次長吳當傑：房市會穩下來，回歸市場機制【自由時報】

展望2016年房市，財政部次長、土地銀行代理董事長吳當傑表示，政府相關部會陸續進行鬆綁，中央銀行亦連續2季降息半碼（0.125個百分點），加上房地合一課稅的遊戲規則確定後，不確定性因素消除，房市會慢慢穩定下來，回歸市場機制。

不動產授信龍頭土銀去年底房貸餘額為7320億元，較前年底小幅成長3%多，內部評估，今年將以零成長為目標。

吳當傑指出，土銀對不動產授信依舊抱持審慎態度，並鼓勵長期持有，且基本上不會承作豪宅貸款。

土銀總經理高明賢表示，近年房貸成長動能主要來自首購族，像去年新增房貸約1100億元，首購占比一半，其中，每月承作「青年安心成家購屋優惠貸款」25~30億元。

高明賢指出，去年新增房貸平均成數63%，但首購族、不動產地點優、還款能力高的客戶，最高仍可貸到80%，但15坪以下小套房，最高成數僅70%，且沒有寬限期。

高明賢指出，央行連續2季降息後，目前全行平均房貸利率由2.04%降至1.95%，估計1年獲利影響4億多元；分戶房貸最低利率1.88%，預期未來各銀行仍可守穩在1.8%以上。

土建融資方面，高明賢說，近年土地交易清淡，預料土融會有2成減幅，放款利率主要介於2.5~2.75%，建融則要看建商推案計畫，以及建照取得速度，目前減少量不大，而利率會比土融高一些。土銀去年稅前盈餘達122億元，連續5年突破百億元大關，並屢創新高，資產品質也保持在最佳狀態，去年底逾放比、覆蓋率分別為0.19%、815.31%。

吳當傑表示，土銀會朝多元的業務發展，此外，下週一要推出「以房養老」全新商品，希望所有公股銀行都能參與。

【2016-01-12／自由時報／記者盧冠誠／台北報導】

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地價稅制，擬大變革【聯合報】

土地價稅制度將有重大變革。內政部長陳威仁近日指示成立專案小組，會同財政部檢討土地稅價制度，研議調整土地增值稅率、取消公告現值，將公告地價改為二年調一次，並將刪除地方民意代表擔任地價評議委員，避免利益介入。

陳威仁於日前部務會報聽取內政部地政司所提公告地價、公告土地現值的調整計畫，做出如上指示。

地政司長王靚琇指出，一○五年公告土地現值，已達市價的九成，依土地稅法第卅三條，就應檢討土地增值稅的稅率。據了解，目前土地增值稅率分三級，即廿、卅、四十的稅率，預期第一級稅率未來將做調整。

地政司官員表示，由於政府今年元月起施行房地合一實價課稅，政府也已實施土地交易價格採實價登錄，因此土地公告現值存在的意義不大，未來將做檢討，若認為沒有存在價值就取消。

王靚琇表示，這次公告地價平均調幅為百分之卅點五四，是八十三年以來最大升幅，宜蘭縣為抑制農舍、農地炒作，調升公告地價達百分之一百一十八，違法農地原只課田賦，將改課地價稅，明年宜蘭平均地價稅額將增加二百一十九元，台北評估自用住宅土地年度地價稅額將增加一千元。

王靚琇說，公告地價是做為申報地價參考，且地價稅是地方稅，地方政府多年來可能考量民眾負擔，過去公告地價只占市價的二成，今年調整後，調到三成，地方將增加六十多億元稅收；未來也將提高公告地價調整頻率，由三年一次調為二年一次。

內政部正研議改進地價評定方式，將刪除地方民意代表擔任地價評議委員的規定，避免不必要的利益介入。內政部也將建議公告地價調整情形，將做為一般性補助款的參考依據。

圖／聯合報提供

【2016-01-10／聯合報／記者李順德／台北報導】

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救市無效，房市續亮藍燈【經濟日報】

財金部會近來接連出手鬆綁房市管制，但預售市調顯示，房市仍無起色，去年12月北台灣各工地來客量和成交量較前月減少約15%，房市風向球連續兩個月亮藍燈。

金管會上月接連鬆綁壽險業投資不動產、銀行放款不動產等管制，但根據住展雜誌今天公布的12月房市風向球，總分僅27.7分，較11月還下滑1.4分，六大指標有四項下滑，顯示官方一連串救市措施並未發酵。

在推案方面，根據市調，在預售屋推案步入淡季、加上總統大選逼近的影響，去年12月北台灣預售屋新推案減至31個，總量縮小到不足300億元。

廣告量部分，12月報紙廣告量不到1萬批，降至今年最低點，更創金融海嘯以來新低，顯示業者年前銷售信心到down到低檔。來客組數與成交組數也均較11月差，北台灣建案平均減少約1成5。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前房市受到選舉因素拖累，加上賣方讓價意願未擴大，除了少數低單價區外，其他地區仍在谷底迴盪。

他分析，1、2月為傳統淡季，總統大選後房市變化可能有限，但若政府救市措施能再加碼，將更有助於激勵買氣，市況有機會在3月出現回升。

【2016-01-07／經濟日報／記者游智文／即時報導】

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不動產放款天條，擬鬆綁【經濟日報】

為提振景氣，金管會啟動檢討銀行法對不動產放款管制的條文，包括被視為不可觸犯的「天條」72-2條（銀行不動產放款不得超過存款及金融債券合計的30%），以及阻礙老行庫對舊有行舍改建都更的75條，都列入檢討範圍內。

目前全體銀行不動產放款占存款及金融債券的比率約26%，假設30%的「天花板」拿掉後，比率提升到50%，估計可釋出6兆元的銀行資金投入房市。提高天花板需要修正銀行法，必須送立法院審議，恐還需要相當時日，不過，金管會主動表態檢討銀行法，已引起市場關注。

值得注意的是，面對經濟成長率可能連1%都不到的困境，財金部會近期密集研擬的對策中，大幅鬆綁房市管制措施列為首選。央行去年8月先開第一槍，放寬不動產信用管制措施，特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌區及桃園市全區，同時豪宅、法人購置及第三戶房貸的最高成數由五成提高至六成，為央行五年來首度鬆綁信用管制措施。

緊接著，去年12月，金管會取消實施四年的銀行不動產放款集中度管控措施，回歸銀行業者自主管理，預估釋出1.3兆元的授信量能。據了解，近期金管會還將發函，將海外廠房貸款先排除在72-2條外。

一連串鬆綁措施後，金管會近期決定啟動檢討銀行法中，對不動產放款的管制條文，從最根本的母法著手，希望能進一步提升銀行放款動能，為景氣注入暖流。

據了解，目前首要檢討的是銀行法72之2，該條文規定銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款及金融債券發售額的30%。

官員強調，檢討目的還有一個重要原因，就是必須為銀行滿手無處可用的現金另闢蹊徑。

本國銀行存款與不動產貸款／資料來源：中央銀行、金管會

【2016-01-07／經濟日報／記者韓化宇、楊筱筠／台北報導】

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台中市郊投資屋，有人接手就不錯了【蘋果日報】

台中市郊過去幾年房市火熱，大樓推案量體大，吸引不少投資客進來賺價差，不過隨著買氣轉冷，建案接近完工，已開始有愈來愈多的投資客願意平盤殺出重圍，當地房仲表示，別說平盤，有些看衰房市的還願意賠售50~100萬元。

以北屯區即將完工的「總太明日」而言，600多戶中有不少是被套牢的投資客，面臨賠售窘境，該案預售時期開價每坪18萬元起，現在放在網路上賣的開價僅剩15~17萬元，住商不動產台中十期加盟店經理柯盛元表示，市場上甚至有風聲，有人願意以每坪14萬元來收購這個建案，大約是潛銷時期的成交價。

除了「總太明日」，當地房仲也多接下不少大城、富宇、辰偉等當地大建商的成屋，甚至惠宇建設的「宇山鄰」、「富山居」、「原山」也都各有20餘戶在賣，除了惠宇建設單價在20萬元出頭，其餘成屋的開價多在每坪16~19萬元，堪稱是台中台74環線附近最便宜的區域。

除了北屯、太平、烏日、嶺東等地，大雅區也有不少投資屋極欲出清，如「君湛」開價最低僅每坪17.9萬元，住商不動產大雅雅潭加盟店店長張政隆指出，買在大雅市區還有人會接手，但有些投資買盤甚至買到清泉崗機場旁，前不著村後不著店的，紅單不僅容易套牢、利潤也不如市區，「以現在的市況，有人接手就不錯了。」

【2016年01月05日／蘋果日報／洪子恩／台中報導】

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六都上月移轉棟數，倍增【經濟日報】

房地合一稅制今年初上路，大量新成屋趕在去年底前完成登記交屋，六都政府昨（4）日公布去年12月建物買賣移轉件數，合計為3.6萬件，月增101%。房仲業者為此上修去年全年交易量，由原預估約27萬件上修至挑戰29萬件。

展望今年房市，多數業者仍保守預估，今年交易量僅微幅升溫，價格下修趨勢不變。

六都12月買賣移轉件數全面噴出，台北市、台中市及台南市月增幅逾一倍，其中以台南月增148%最高，而新北市月增幅也達九成，桃園、高雄逾七成，而台中、台南二地甚至創下了1999年有統計以來單月新高。

不過，多數房仲業者並未明顯感受去年12月中古屋市場交易明顯升溫，業者分析，12月買賣移轉件數爆出大量，多數來自建商趕在年底前交屋，讓新購房屋可適用房地合一稅實施前的舊制。

台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，以年底交屋熱潮，加計尚未公布的非六都數據，推估去年全台交易量可望逾28萬件、甚至挑戰29萬件，不過仍是2001年以來的新低。

展望今年房市，全國不動產總經理石吉平表示，今年政府有機會持續放鬆信用管制，預估全年交易量約30萬件，其中自住將占九成，長期置產收益型不動產約占一成，自住換屋族將開始進場，收益型不動產如新興重劃區店面及中南部可當做辦公室、隔多間套房的透天厝，仍可吸引置產族。

太平洋房屋副總經理章克勤認為，今年房市仍是自住買方主導，上半年市場持平，待新政府執政、政經環境穩定後，遞延的剛性需求將逐漸出籠，今年市場可望緩步回穩。

【2016-01-05／經濟日報／記者郭及天／台北報導】

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避高房稅，住宅去年使照核發戶數，7年新高【工商時報】

公告土地現值、公告地價，在新一年度全面「雙漲」，房地合一實價課稅新制也正式上路，宣告進入持有稅、交易稅「有感」提高的新時代。建商為降低持有成本、也呼應客戶希望適用舊制的期待，紛紛趕在去（2015）年12月辦理產權移轉和完工交屋，使得去年使照核發量有機會上看10萬戶，爆出最近7年來最大量！

近年全台使用執照核發戶數

2016年全台灣公告土地現值平均調幅達12.03％，每3年一調的公告地價，調幅更是驚人、高達30.54％，創下1994年以來最大的升幅；再加上房地合一正式實施實價課稅，奢侈稅同步退場，相對提高持有成本和交易成本，房市早已嚴陣以待。

根據內政部最新公布的統計顯示，去年11月全台核發使照件數達2,757件，其中住宅核發戶數達1萬1,541戶，僅次於10月份最高峰1萬3,095戶；累計2015年核發使照件數達2萬6,053件，其中住宅戶數達8萬9,961戶。

若以去年12月份不少建商加速趕辦產權登記、完工交屋情況推估，單月使照戶數有機會維持10～11月份的高峰水準，全年上看10萬戶，可能創下2007年13萬596戶使照核發戶數之後的次高，改寫近7年以來最爆炸紀錄。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，早在去年7月就陸續趕辦完工交屋、申請使照，但地方政府紛紛延後核發使照時間，使得11～12月興富發密集有「台中CBD」、「成大城」、「圓山一號院」、「華人匯」和「台北CBD」等五大案取得使照並辦理交屋。其實很多客戶也希望趕在2016年房地合一實價課稅之前，儘早交屋。

名軒開發總經理李木鐸表示，去年上半年已有不少客戶反應，希望建商快一點完工交屋，以適用舊制。過去景氣由高點反轉往下時，建商也會希望儘早交屋，避免承購戶因為房價下跌而提高交屋難度，另方面也可儘早回收資金、落袋為安。

李木鐸表示，2016年1月1日起，正式實施房地合一新制，且公告土地現值，持續調漲，公告地價也攀升，可以預見的是，未來持有成本和交易成本都會同時提高，建商經營環境也會進入另一個低毛利的時代。

【2016年01月04日／工商時報／記者蔡惠芳／台北報導】

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