2015年8月7日 星期五

7月房市風向球連亮5顆黃藍燈 但分數連2升 [鉅亨網]


住展雜誌(6)日公布7月房市風向球,6大觀察指標中有預售供給量、來客組數與成交組數等3項分數上揚,廣告量、議價率持平,僅成屋供給量1項下滑,總分連2月上揚至33.5分,惟連續亮出第5顆黃藍燈。

房貸卡關 預售屋供給量止跌回升 新成屋反而難賣

住展指出,7月預售屋供給量止跌回升,初步統計值已逾450億元,案量達15億元以上的指標案有板橋「三輝歌劇苑」、新店「友座臻美」、土城「大同莊園」、新莊「冠德風尚」、林口「親愛的HOUSE」、中壢「玖都銀座」和竹北「雙學苑」。

雖然預售推案量增,但成屋案量反而走低降到不足1300戶,單項分數大減1.4分。其中,7月首度公開、案量達15億以上的新成屋指標案僅內湖「太子國際企業總部」,其餘多中小型建案。

住展分析,成屋銷售未如預期好,原業界認為在年底前,應該有一波購買成屋的避稅買氣,但從5-7月北台灣新建案銷售狀況來看,預售屋銷售額與新成屋銷售額比例約為74:26,顯示近月的成屋市場並未因房地合一而得利。

住展雜誌企研室經理何世昌進一步說明,預售屋賣得相對好的關鍵,在於付款負擔較輕,除了低首付、工程期零付款、延長工期等利基外,房地合一放寬短期房產買賣負稅,也吸引少量短期投資買盤回歸。

而新成屋卻因近期房貸成數下滑到僅剩70%左右,自備款負擔重讓購屋族卻步,因此,已有越來越多新成屋案加入「成屋付款預售化」的行銷行列,目的就是要化解自備款門檻過高的難題。

逢低承接意願高 平價案熱賣

7月的廣告量和議價率變化均不大,住展指出,若建案成交底價調降,議價率理應擴大,但因不少建案在降成交價的同時也順勢將開價下修,以致於議價率維持相同水準。

銷售方面,受到平價指標案帶動,平均每周看屋組數大幅上升,甚至出現未辦活動但周來客破百組以上的建案。

何世昌指出,7月看屋人數上升的原因,除了平價指標案帶頭衝外,受到台股重挫影響,慢慢又有投資人把資金部位轉到房市的跡象,近期到接待中心詢問「降價了沒?」的客戶也增加不少。顯示買方雖不想追價,但想逢低承接的意願仍高。

7月銷售成績較好的區域為板橋、土城、樹林、桃園區、新豐和觀音,以及新加入價格戰的五股洲子洋重劃區,甚至有桃園預售案號稱1天內就簽了30幾戶,公開不到2個星期就幾近完銷,但7月買氣微增,到底是房市真的回溫,還是曇花一現?還需更多時間觀察。

北市房市詭譎 小宅進退維谷

反觀台北市在重稅狙擊下,不僅市況沒有起色,來客量和成交量竟明顯下滑,平均減幅在20-50%不等。北市房市近月以來變化極大,受到重稅影響,幾乎只剩下自住型買盤。

近期北市自住客購買的產品多為2、3房,且僅限一般型2、3房,與小2、小3房,因投資、置產族群縮手,住展預期,過去熱銷的1房、套房型產品,若無其他外在條件加持,會變得相當難賣。

何世昌表示,近來北市自住客專挑2、3房房型買的主因,是因這類房型空間和使用性比套房高,且平均單價較便宜,套房型產品雖然總價低,但單價拉得相當高、又貸款成數受限,難獲自住客認同。

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