2015年6月11日 星期四

解碼房地合一稅/利得計算 掌握三原則


 明(2016)年起施行的房地合一課稅新制,利得計算方式與舊制最大的不同,就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵,且不論售價、成本與獲利,均是以實價為主。

其次,則是合一課稅後,售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得,在每年的5月合併辦理結算申報繳稅,而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內,自動向國稅局辦理申報納稅。

總結來說,新制施行後,不動產利得所需掌握的三大原則,即:「房地合一、實價計徵、分離課稅」,其計稅公式則為:利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率;如出售房產為符合要件的自用住宅,還可以再加扣400萬元免稅額。

舉例來說,甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產,做自用住宅使用,但2020年時決定舉家遷往海外定居,同時將A房產以2,500萬元的價格出售。

假設A房產的土地漲價總額為200萬元,相關費用100萬元,甲持有A房產因未滿六年,不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定,無法加扣400萬元免稅額,利得需全數計稅,稅率則為20%(超過二年但未滿十年),甲出售A房產的利得稅負為:

【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元

甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內,向國稅局申報出售A房產的利得,並繳清40萬元出售房產的所得稅。

房地合一課稅新制實施時,取得成本與出售價格都要優先採認實價,可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出,並且也是按實際花費認定,例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

但是,目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用,並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費,以及金融機構借款利息等。財政部認為,這些費用性質上屬於使用期間的相對代價,並非處分房產的必要支出,因此不得列為成本或費用減除。

與售屋利得相關的成本及費用,都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核,如果無法提出相關處分「費用」的憑據時,也可以按成交價額的5%設算費用,自利得中直接減除。

同樣的,如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料,稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。(基礎篇四之四)


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