2016-04-21 14:45:54 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮
台灣房地產走過五大循環，長達十一年多頭走勢，終於在2014年Q4劃下句點，很多專家預言台灣房市將邁向八到十年寒冬期，他們認為房市走過十一年多頭，經濟成長表現不佳，未來房地產市場需要八年以上的盤跌才能消化過去的漲幅。
台灣房價雖進入反轉緩跌時期，但並無泡沫危機，主因是投資客早於2012年開始逐步撤場，加上資金寬鬆與利率偏低，賣方斷頭案件不多，沒有引起恐慌性殺盤，因此形成房價軟著陸的緩跌現象，至於未來房市會不會邁向十年寒冬，個人樂觀認為不太可能。
房價跌勢明確，購屋氛圍也不同。 圖／報系資料照
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引述1990～2000年房市盤整期，印證未來房市「十年寒冬」，說法值得商榷！
很多專家學者引述，因為1989年Q3之前房市七年景氣過熱，導致1990年到2000年的房市走入「十年寒冬期」，這說法值得商榷，以1990年～2000年房市是處於脫離谷底後的盤整期，並非「十年寒冬期」，1989年夏天，房市結束7年多頭反轉直下，到1990年冬天房市一年半快速跌幅趨近三成，市場就此落底。
當時北市成屋均價每坪約19萬，從1990年到2000年這十年間房價持續在谷底之上盤整約十年，這十年房價盤穏，起伏不大，並非一般專家所說的房市寒冬期，反而這十年間，台灣經濟景氣表現極佳，資訊產業蓬勃發達，房市交易量活絡，房地產年交易量最高曾逼近50萬戶，房仲業更如雨後春筍大展門店。
除了亞太金融風暴那兩三年因部分建商判斷錯誤，大量推案導致受傷較重外，可以説這十年間房地產是處於價穩量活絡的時期，2000年北市成屋每坪均價約22萬，仍高於1990年的谷底價，北市預售屋走勢也是由1990年均價30萬到2001年均價35萬，這段期間，只有中南部在1997年到2000年跌幅較大。從房市景氣觀點，這十年間房地產交易量活絡且價格盤穩是個好現象，以「十年寒冬」形容的説法值得商榷。
倒是這十年經濟成長率表現突出，資訊代工業蓬勃發展，的確累積了很多台灣社會財富，才會有2003年以後最近這十一年的多頭行情。
央行出手「打房」這幾年，不少區房價下跌。 圖／報系資料照
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從基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向，分析房地產未來漲跌走勢：
對於這一波房價反轉後，台灣房地產何時落底？專家眾說紛紜，有人說五年，有人喊八年，更有人看壞未來寒冬十年，到底如何判斷房市的未來走勢？
從基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向分析未來房地產走勢：
(一)基本面：主導房價合理走勢的因素
基本面包括：市場供需、土地稀有性、人口密度、國內外經濟成長、國民所得、三率變動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、公共建設投入、通貨膨漲、資金匯流…等。
目前基本面有利於房市的因素有:利率持續走低，資金持續寬鬆。不利因素有:兩岸政經局勢緊繃、經濟成長衰退、房價所得比仍高、股市房市交易量萎縮。
(二)技術循環面：主導房市景氣興衰的循環趨勢
技術循環面是指，市場的景氣循環一定有漲有跌，技術線型必然有擴張期、高峰期、谷底期之景氣興衰，因而市場漲跌會呈現出技術循環的週期。技術循環概分為：初升段、主升段、末升段、反轉階段等四大變化階段。
目前技術循環面最不利於房市，原因是房價走過十一年多頭，需要三年時間走完下降趨勢線，從2015年開始正式下跌，需要到2017年才能讓房價完全止跌。
(三)政策與消息面：主導房價反彈向上或反轉向下的走勢
政策與消息面涵蓋因素包括：兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或鬆綁、天災、人禍等。消息面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。
政策消息面目前有利因素是:政府打房鬆綁、央行限貸鬆綁、新政府振興經濟心態濃厚。不利因素是:居住痛苦指數與民怨仍高，除非百業蕭條，政策不敢推動太大利多於房市。
「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」。329檔期高雄房市新建案，售價愈有親和力，銷售成績愈好，從蛋黃區的美術館、農16，到外環地帶的橋頭新市鎮，都有破底行情出籠，並吸引買盤排隊看屋，房價下修約三成，低價售屋風潮可望延續二年以上。
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台灣房市於2014年反轉後，未來的價量走勢預測：
針對這波房市自2014年底反轉為空後，房市的價量變化與市場走勢，逐年提出獨特的分析與觀點如下：
（一）2015年交易量先見底
房市交易量萎縮至SARS以來之新低點，房仲業經營艱困，深陷於生死門之間，倒店潮未止，整併潮湧起，這是建商與房仲業最辛苦的一年。
（二）2016年市場殺價取量
建商開始尋找逃生門，部分小建商開始拋售土地與新成屋，口袋深的建商，處於觀望階段，但餘屋存貨多的建商，價格也會逐漸下降，下半年到明年上半年，市場會出現殺價取量現象。
（三）2017年Q4房價落底
2017年新政府面對政經局勢艱困，將受不了經濟蕭條威脅，開始建構防火安全門，頻頻釋放政策小利多，因此，遞延已久的買盤逐漸進場，房價到Q4應會落底止跌。
（四）2018年~2019年市場回關基本面
房市落底後暫時不會強勁反彈回升，市場回歸基本面，依經濟成長現況盤整，交易量能將逐漸回溫。
（五）2020年~房市另一循環起點的關鍵年
2020年又逢總統改選，政治與政策變動較大的一年，也是下一波房市回升或續盤的關鍵年。
2017年Q4房價落底，未來房市將不會邁向【十年寒冬】
房市將於2017年Q4落底，這是我在2014年底房市轉空後，就一直秉持的預測觀點，到目前為止看法一直沒變，主要有五點理由：
(一) 歷經三年供需調整，消化一些投資性產品與假性需求產品。
(二) 房價跌幅達25%以上，不良資產湧現，金融機構風險提高，政府會設法為金融業解危。
(三) 房價下降趨勢技術面達到一定跌幅滿足點後，市場價格將獲得支撐
(四) 經濟不振，百業蕭條，新政府受不了，會頻頻釋放房市利多
(五) 積壓近四年(2014~2017年)自住買盤與換屋族受不了等待，遞延性買盤會逐漸進場，市場開始止跌回穩。
最後，房價長期會隨經濟成長的基本面同步起伏，當經濟成長率為2%時，房價就可能有3%漲幅的潛力，因此，當房市在2017年落底後，房價雖仍無法快速回升，但也會處於谷底之上盤整，除非台灣經濟基本面持續走向負成長，否則，房市【十年寒冬】的說法將不可能成立。
