台中新成屋，議價空間擴大【經濟日報】

總統選舉落幕，但國際經濟與新政府政策未明，建商推案趨於保守，根據最新市調統計，今年大台中房市總推案量約1,500億元、年減15%，新成屋議價空間拉大，是購屋人進場的好時機。

展望今年，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘分析指出，今年許多大型建商暫緩推出新案，或是採先建後售方式，預估今年房價應是「價穩量縮」格局，交易將回到供需基本面，房價呈個案表現。

魏嘉銘強調，房地產相對於其它投資產品，有增值抗跌效益，房價不會跌跌不休，房價持平，至於新成屋市場，將有再拉大3%至5%的議價空間。

在過去一年，房市因政府打房，眾多揣測出籠，因而影響消費者購屋意願，使得去年房屋交易量不及29萬戶，是14年來新低。

魏嘉銘強調，新的一年，可確定的好消息是：「稅制」與「選舉」兩大影響房市不確定因素都將底定，新執政者必然為新政績打拚，為振興經濟而努力，對房市而言，應可謂利空出盡。

魏嘉銘說，今年房地合一稅制上路，投資客退場，自住剛性需求仍是房屋市場的主力支撐。整體市場將回歸基本面，交易成數將回到過去預售占四成、結構中占三成、新成屋占三成的穩健銷售腳步，暴起暴跌的情形不再。

業界指出，良好生活機能、公園綠地及學區等機能完善的「成熟型商圈」，最能滿足自住型購屋人需求。

【2016-01-24／經濟日報／記者宋健生／台中報導】

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看跌房價，近半民眾願以實價9折出手【蘋果日報】

信義房屋大選前針對1066位民眾作今年第1季購屋調查，高達8成民眾感受欲購屋區域房價已下修，其中，修正1成內達55%，而遇到合適物件，有近半民眾願以低實價1成成交，對於未來房價，更高達7成民眾預期下跌。

但調查顯示，民眾購屋仍保守，雖43%民眾認為政府不會再打房，但有55%民眾因對房地合一稅政策不熟悉，選擇先觀望、暫緩購屋，且即使央行連2季降息政策，仍有超過6成民眾認為無法提升購屋意願，此次民調有54%資產配置多選現金。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近3個月金融資產價格劇烈波動，加上房地產處修正循環，民眾多處觀望階段，預期價格修正已是社會共識，因此，調查也顯示「擁抱現金」為當前資產配置首選。

曾敬德另指出，此次看跌房價的民眾比率和上季75%相比，有略為收斂，總統大選後房市有機會回歸基本面，但以目前民眾對於當前房價感受與未來的房價看法，短期內房市仍難脫離盤整格局，民眾還是會精挑細選，價格心態仍保守謹慎。

【2016年01月21日／蘋果日報／于靜芳／台北報導】

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桃園、台中、高雄 行庫再砍房貸成數【工商時報】

據了解，由於桃園、台中、高雄三地餘屋近兩年擴張速度太快，不少大型行庫已將該地區的房貸最高成數自動調降0.5成至1成，其中台中七期等高價區，成數降幅更高達1成。
目前各大行庫給予的房貸成數，除了看區段，也更加重視所得能力，現在青年安心成家方案之外的其他房貸申請案，若要取得8成的成數，大型行庫在所得能力上都比過去提出更嚴格的要求。

以房貸市占率達11.35％，為市占龍頭的土銀為例，房貸申請要取得最高8成的成數，必須符合三者任一條件才有機會，包括：1、個人年所得超過150萬元；2、新北市距離捷運站1,000公尺之內；3、位於台北市。

根據大型行庫內部進行全國新建的住宅待售餘屋統計，六都從2012年第4季到2014年第4季，兩年來以桃園市增幅高達272％，接近3倍的增幅最高，高雄市、台中市則分別增加83％、81％，由於餘屋去化壓力太大，因此對上述3大都會區，不少行庫已自動將銀行的最高成數，從8成降至7成5或7成，以避免授信風險。

行庫主管分析，桃園市近兩年的餘屋增量之所以接近3倍，最主要是桃園航空城及高鐵效應帶動，去年也成為投資客進駐的新興地區，但房地合一稅之後，投資客縮手，該地的餘屋去化問題恐將擴大。

大型行庫統計，全台灣近兩年餘屋量平均增幅約在68.36％，桃園市、台中市、高雄市、新北市四都均高於平均值，最低的是台南市，增幅38.31％，台北市的餘屋量增幅則為43.82％，行庫主管指出，由於北市房價最高，但現在餘屋增量反而在六都中排名第五，可見某種程度上已有「以價制量」效應。

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

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蔡總統房市政策面臨10大挑戰【經濟日報】

新年新氣象，新總統新希望，對於即將組成的新政府更有很多人民的期待，特別是攸關民生的房屋市場，新政府能不能端出更周延更符合人民需求的政策呢？在政見與市場現實之間該如何衡平考量呢？在新總統就任後，在房市當中，很快的可能就要面臨嚴峻的10大挑戰！

新的年度才剛展開，新的總統又已選出來，雖然還沒誇張到是百廢待舉，但畢竟是政黨再次輪替，國家大事必然是經緯萬端，充滿了挑戰，接下來一定會有一段磨合期，如何很快的上軌道，並推出一些經世濟民的實質政策牛肉呢？當然大家都引頸企盼。

在諸多國家大事當中，房市是很多人都關注的議題，特別在目前國內房市轉折情勢確立之際，新政府如何讓房市安然軟著陸，並進而營造出更合理、更公平的房屋交易市場，都是很艱鉅的挑戰，當下就有10大挑戰橫在眼前，希望新政府能夠特別重視。

1.選擇性信用管制要不要拿掉

有鑑於房市投機炒作日益嚴重，同時及早預防金融市場產生系統風險，央行早在2010年就祭出選擇性信用管制，後續又持續加碼管控到桃園地區。不過去年八月央行無預警解除桃園及新北兩行政區等之管制措施，顯示信用管制已達到該有的成效。

特別是在今年房地合一稅正式實施之後，信用管制的階段性任務已經完成，應該可全面解除選擇性信用管制，讓房市回歸市場自由機制，減少政府的外力干擾，也讓已是極度萎縮的市場交易量，有機會再放大，避免衝擊上中下游關聯產業及從業人員之生計。

2.央行利率該不該調升

在美國聯準會FED升息之後，我國央行逆勢調降利率一碼，目的是要刺激國內投資及消費，間接也讓房貸戶及準購屋族還款壓力減輕，但這樣的操作應該不會持久，央行還是得面對升息的現實及壓力，只是時間點是在何時？調升的幅度是多大？這是新政府得該好好拿捏的課題。

3.社會住宅是不是要20萬戶

廣建社會住宅是蔡總統很重要的選前政見，特別具象的提出了20萬戶的目標，雖然不是全然由政府來出資興建，但是選後政見是否該如實落實？有沒有辦法落實？市場需求是否有如此之大？恐怕該有更精確的評估，免得有限資源的錯置或浪費。

4.青年優惠購屋措施該不該加碼

馬總統時代一直有「青年安心成家優惠方案」在推動，是個幫助年輕人跨過購屋門檻很好的制度設計，馬規蔡要不要隨呢？或是要不要有更大的加碼方案來鼓勵年輕人購屋？刺激房市買氣？降低自備款、加碼優惠，拉長還款年限到30年，減輕每個月的房貸負擔，在目前房價已逐步回落之際，一來可讓年輕人有努力打拼的目標，二來也有助於市場餘屋的去化。

5.都更條例修法是不是該列優先法案

在文林苑事件後，都更條例修正條文一送進立法院，就有如石沉大海，至今都更幾乎全面停擺。新國會民進黨是過半多數，對於這個攸關民眾居住安全、居住品質與市容景觀的法案，是不是應該將之列為優先法案，加快修法通過，讓都更來帶動目前低迷的營建市場，其創造出的效益是多重的，都更不能再空轉下去了！

6.租屋法要不要專案立法

租屋專法也是蔡總統的住宅政策之一，容或有些人認為相關法令對於租屋活動已有所規範，但畢竟散落各處，實質的遊戲規則，或是對於房東、房客的保障也有所不足，因此租屋法不是要不要立法的問題，而是該如何立法的問題囉！

7.商用不動產持有稅該不該重新檢討

隨著2014年台北市張金鶚副市長掀起的加強版房屋稅風波，接下來財政部的囤房稅，今年起全國地價稅又全面調高，在在都是在顯示政府拔鵝毛的決心。

政府稅收增加，有利於更多的建設投入是好事，但是其衍生出來的溫水煮青蛙效應卻不得不重視，特別是對於有創造更多就業機會的商用不動產，包括飯店、商場、商辦等等，如果只是一昧的跟他們拔毛，最後結果可能就是殺雞取卵，無助於我國今年經濟成長保2的目標之達成。

當大家期待新政府能讓人民安居樂業之際，如何讓工商業界更願意在台投資、更加碼投資，檢視日漸加重的房地產持有稅、持有成本，也是刻不容緩的吧！

8.房地合一稅外人利得稅要不要下修

房地合一稅是馬政府很重要的房市稅制改革，主要還是著重在居住正義，今年才剛開始實施，因此新政府此一稅改應該不會有所變動。只是在房地合一稅當中，對於外人房產的利得稅最高課到45%，比美日都還要高，與英國的28%比更是高得嚇人，這一定會嚇跑真正想來台灣投資的法人，不利於台灣房市、資本市場的國際化。

以過去民進黨的一貫政策主張來看，要更進一步開放陸資來台購屋是不可能的，如果再沒有外人來台購屋，台灣的房市就真的名實相符「在地化」了，長期將會隨著老齡化、少子化而日漸萎縮，所以房地合一稅當中對於外人之利得稅，恐怕就有再討論的空間了。

9.空屋稅空地稅是不是該再課徵

空屋稅、空地稅咸被認為是防止市場炒作很有效的尚方寶劍，但另一方面又怕傷及無辜，所以一直被束之高閣，寶劍無法出鞘。新政府若要展現效能又能抑制房市炒作，就該好好思考如何讓此政策工具發揮該有的效能，但又不會傷到無辜！

10.實價登錄透明度該不該更高

實價登錄算是馬政府很重要的政績，當初在求有再求好的前提下倉促上路，對於房地產交易資訊的透明度，很多地方都是遷就於現實，如區段化、去識別化，如個人出租不必實價登錄，如預售屋登陸時點的延遲等等，這些為德不卒之處，馬政府來不及亡羊補牢，新政府是不是該來個全面檢討呢！讓房市交易資訊真正的透明化，這才是全民之福。

【2016-01-18／經濟日報／張欣民】

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小英力推社會住宅 三大房市影響現形【經濟日報】

本次選舉由民進黨蔡英文勝出，擔任2016年中華民國總統，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，蔡英文的住宅政見主軸是「安心住宅計畫」，預計在八年內完成20萬戶只租不賣的社會住宅，並且獎勵居家改造、優化居住空間，同時建立租賃專法，保障房東與房客的權益；從這些規劃來看，將對房市產生降低空屋率、引導產業轉型、冷卻購屋需求等三大影響。

徐佳馨指出，首先降低空屋率，是引導有住宅需求者進入租屋市場，有助於降低空屋率；其次，引導產業轉型，透過公部門帶動，有助於讓以買賣交易為大宗的相關業者，對租屋與物業管理多所著墨；第三，冷卻購屋需求，在實質所得未增加的狀況下，先導買為租，有助於降低購屋者的居住壓力。

至於20萬戶的社會住宅是否造成房東與屋主壓力，徐佳馨認為並不至於，主因第一20萬戶社會住宅並非短時間、高密度集中出現在某區，加上就算真正落實也不過占全台住宅市場6%，不至於產生太大壓力。

第二，社會住宅供給有限，也並非能照顧到所有租屋需求者，勢必得要靠一般租屋市場來填補，如同A旅行社若提供有限名額的一元機票出售，向隅者絕非是要求B旅行社也必須提供同樣價格的機票，而是去尋找其他更適合自身的方案，因此只要案量不大，不至於產生太大壓力。

徐佳馨認為，選後買氣將逐漸恢復，雖然二月因為農曆過年影響，買氣將持續處於低迷狀態，不過若無太大變化，預期三月份市場將緩緩進入回春狀態，若價格能持續修正，新政府也沒有太大的打房動作，預計五月份總統就職後，市場又會有新的局面。

[016-01-17 19:12:24 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導]

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近一年6都房價全跌，新北掉1成最多【自由時報】

去年六都房市量縮價也跌。根據房仲業者統計內政部實價網近一年（二○一四年十月至二○一五年十月）六都住宅實價紀錄，發現六都均從一年內的高點開始下跌，若以最新住宅實價（去年十月）與一年內的高點相較，新北市一年內就大幅修正十一．六％，跌幅最深。

太平洋房屋指出，實價揭露與實價登錄約有兩個月的時間落差，這次六都住宅價格統計，是以去年十月的最新每坪平均實價紀錄和近一年的實價高點作比較；其中台北市從六十．五萬元下修到五十五．四萬元、新北市從三十二．八萬元下修到二十九萬元、桃園市從十八．一萬元下修到十六．六萬元、台中市從十七．八萬元下修到十六．二萬元、台南市從十二．三萬元下修到十二．二萬元、高雄市從十六．三萬元下修到十四．七萬元。

北市每坪跌5.1萬居首

太平洋房屋副總經理章克勤分析，從統計結果發現，近一年來六都住宅實價全面走跌，以新北市跌幅超過一成最多；但若從每坪價差來看，新北市每坪約減少三．八萬元，反而不如基期較高的台北市，每坪下跌五．一萬元來得多，以自住客買一戶三十坪住宅，可能省下一百五十萬元。

另從近一年房價變化也可發現，包括新北市、桃園市、台中市及高雄市，從去年七到八月房價就開始下修，台北市更從五月起就一路下滑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價修正趨勢已從雙北市向外擴散，其他縣市房市吹冷風將越來越有感，而台北市因房價率先修正，可吸引買盤回籠，價格有望先行回穩。

仲介︰推案熱區注意倒貨

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房價雖處於下修趨勢，但以利率環境來看，若區域沒有新案賣壓或是倒貨潮，應不至於出現太大幅度修正；但若是近幾年推案熱區，購屋人宜注意倒貨潮是否發生，避免成為最後一隻老鼠。

【2016-01-14／自由時報／記者徐義平／台北報導】

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國銀房貸逾放突增，不動產風險升高【自由時報】

根據統計，本國銀行購置住宅貸款逾放比，原本從2003年至2014年逐年減少、且連續12年下滑，不過，去年最新數字卻首度擴大，顯示不動產風險有升高趨勢；不過，金管會認為，不動產逾放仍相當低，無須過度擔心。

根據金管會及內政部資料顯示，從2003年起、也就是SARS之後，國銀的不動產貸款逾放比就未曾增加，例如：2007年12月購置住宅貸款逾放比1.49%，一路減少到2014年12月的0.15%。不過，最新逾放出爐顯示，2015年11月為0.18%、罕見反彈上揚，雖然12月數字還不知道，但僅一個月，相差不會太大。

「這是一個重大警訊！」國銀業者表示，不動產市場多頭已經走了十餘年，但是近期房市交易急凍，對於銀行承作房市授信貸款，當然會升高風險。不過，金管會銀行局副局長邱淑貞認為，去年11月的逾放0.18%，其實還是相當低，況且，跟往年相比，這僅是小幅度變動而已，換言之，應該只是部份景氣狀況，個別銀行或貸款戶問題，並未擴及整體不動產貸款品質。

邱淑貞表示，金管會很重視風險管理，任何逾放數字的變換，對國銀來說，都是重要提醒；因此，除了要求國銀業者增提不動產準備金外，也要求進行額度控管。

【2016-01-13／自由時報／記者王孟倫／台北報導】

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