房地合一稅收 比預期少【經濟日報】

房地合一新制實施至今已滿一年，根據財政部統計，去年個人申報件數為1.5萬件、自繳稅額12.4億元，繳稅者以持有二年以內的短期交易為主，另外則約有六成五因虧損或無應納稅額不用繳稅。

去年房地合一申報件數共1萬5,044件，由於部分申報案件含多筆交易，所以在一件多筆的情形下，總申報筆數為1萬6,346筆，其中申報有應納稅額占比約三成五，申報無應納稅額則有六成五。

財政部原本預估首年申報件數約8,000多件，稅收約20餘億元，由於房地合一申報件數達標，金額不如預期，財政部官員也解釋，可能與房地產市場市況不佳有關，造成房地出售時獲利不多打平或虧損，亦或是適用房地交易舊制課稅，在前年底就已提前交易，因此稅額變少，但整體來看還算符合預期。

觀察去年多數申報案件是屬於2016年1月1日以後取得的房地，且於當年度交易的案件，適用稅率為45%者，在申報交易筆數當中占比最多，接近申報有應納稅額的交易筆數約一半、2,790筆，而其申報應納稅額為5.33億元，也占四成二。

去年稅收12.4億元，距離目標20億達成率約六成，官員指出，去年持有二年以內的交易申報筆數與稅額，分別占了總申報筆數的79%與總稅額的80%，顯見主要繳稅者以持有二年內的短期交易為主，對一般交易案件影響不大。

此外，由於房地合一新制申報案件中，採網路申報者僅有2,292件，占總申報件數15.2%，因此財政部也呼籲民眾多用網路申辦。

個人及營利事業在2016年1月1日以後交易的房地，如在2014年1月2日以後取得且持有期間在二年以內或2016年1月1日以後取得者，應依房地合一課徵所得稅規定計算房地交易所得或損失。

財政部提醒，個人應於交易房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內向稽徵機關辦理申報；營利事業則併入營利事業所得額於次年5月辦理結算申報。由於營利事業所得稅未屆申報期，因此目前尚無去年度營利事業適用房地合一新制的相關統計。

【105.02.23　經濟日報／記者林潔玲╱台北報導】

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不動產交易強制公證？ 李同榮批：司改淪於疊床架屋 [聯合新聞網]

司法院秘書長呂太郎日前表示，司法改革可從立即可執行並符合人民需求，且務實的改革方案與措施先行做起。他表示民法第166條-1早就規定買賣房屋等不動產的契約必須公證，目的是避免事後紛爭。我們感嘆，當今司法改革找不出改革重點，光挑些自認為簡易可行的措施，只想便宜行事丶濫竽充數，與現行經紀人不動產管理條例與地政士法的規範重疊，不但疊床架屋，不只是徒增交易成本，重點是以現行公證人制度，只會流於文書審核形式，根本無法減少房地產存在的諸多交易糾紛。

全面強制公證，不但疊床架屋，且抹煞現有經紀人與地政士功能

據了解，民法債篇施行法於1999年規定，上述166-1條文的施行日期「由行政院會同司法院另定」，此項規定實施日期暫緩，不只是如司法院所提，單純因為增加交易成本的考量，回顧當年時空因素，主要因素乃當時適逢「不動產經紀業管理條例」已經研議多年，並於1999年2月3日由總統頒布（88）華總一義字第8800024800號令正式實施，所有房地產交易必須由通過國家考試的經紀人簽章，且訂定罰則；同時，研議多年的地政士法也於2001年由總統頒布（90）華總一義字第9000205260號令施行，自此，地政士心須透過專門職業及技術人員特種考試土地登記專業代理人考試及九十四年十二月三十一日前辦理之土地登記專業代理人檢覈及格，始能執行不動產交易的登記代理業務。也因為在實務上有經紀業簽章並連帶有業務過失的賠償責任，在買賣契約上有透過國家考試的地政士負責契約內容的審核與訂定，並配合監督價金履約保證的金流作業流程，才會有1999年「暫緩實施不動産交易的公證人制度」的實施日期。

公證制度流於形式，只是契約審核，無法減少交易糾紛

就事論事，目前經紀業與地政士如上述所擔負的相關責任，都不是公證人可取代的任務，區區公證人的強制責任保險一百萬也難以解決動輒數百萬以上的房市糾紛，更何況國內公證人制度只有在契約上的審核，不像國外如美國丶澳洲等先進國家，其不動產交易除透過具有不動產專業基礎的律師公證，其責任包括屋況的實際調查審核，並負連帶責任，試問，國內公證人真能做到如此嗎？恐怕仍然只是流於形式，著重在契約文件的審核，這不是增加成本的問題，而是疊床架屋多此一舉的措施。

然而，法務部表示，已與司法院討論訂定施行日期，會詢問公證人協會、律師公會等民間團體意見，並統計經公證後的契約，是否較不具爭議，同時檢視目前定型化契約。對此，我們質疑，經內政部多年集產官學意見所研擬的不動產交易定型化契約，居然要徵詢公證人協會與律師公會，簡直外行在領導內行，擾民又礙事，何況公證人與律師更應對此事採利益迴避，法務部此舉勢必又引起不動產經紀業與地政士等相關產業的大反彈。

「非經紀業仲介之不動產交易，應強制公證」，才能真正減少房產交易糾紛

我們建議政府官員，不要老是便宜行事的抄襲他國制度，卻不徹底了解異國民情制度的差異。他進一步指出，台灣房地產交易的糾紛諸多是民間的私下交易所引起，在政府只管合法卻縱容非法的政策下，非法房仲丶中人橫行於交易市場中，例如屋主私下租賃不用實價登錄，而合法房仲業者仲介的租賃卻必須登録，因此鼓勵房仲由合法轉入非法，並協助屋主逃漏稅，一旦出現糾紛，房客求訴無門。

又如現行的買賣交易市場中，屋主自售完全沒有法律規範，不必有合法經紀業提供的「不動產說明書」，不必有經紀人簽章，更不必有價金履約保證，這些問題才是房地產糾紛的溫床，政府竟視若無睹，總是以人力不足無法監督塘塞，而每次修改法令總是越改流程越繁複，越改效果越差，最後問題仍然存在，這樣的司法改革政策，只能用「便宜行事丶疊床架屋」來形容。

最後，謹向政府提出具體建議：不動產交易公證制度應修改為「不動產買賣交易與租賃行為，非經合法經紀業仲介，或交易簽約與相關文件非經國家考試認證的經紀人簽章，其交易契約與登記均須經由公證人公證」，這樣的法條修正，才能真正減少不動產的交易糾紛，並保障合法業者的權益，可謂一舉兩得的政策。

[2017-02-21 09:21:25 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮]

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房市復甦？ 近３月豪宅銷售逾百億【工商時報】

受惠自用買盤回籠、陸版肥咖條款等激勵，最近豪宅市場，明顯「動」了起來了！甫預售2～3個月的「華固名鑄」，就成交40多億元、共12戶；累計近3個月以來，台北市總價上億元的豪宅，就至少成交100億元，幾乎超越2015年、2016年全年豪宅交易量。

接下來今年大戶、高總價新案也將轟轟烈烈、非常精彩。住展雜誌最新調查，北中南都會區，估計將有元利建設「ONE PARK」、亞太工商聯「陶朱隱園」、「美福飯店商辦案」、忠泰建設台中「科博館案」、遠雄企業團高雄「THE ONE」等，至少上看3,200億元的大量將陸續登場，熱鬧可期。

最近游資和熱錢，快速回流房市，尤其總價上億元的大戶豪宅，只要價錢稍微有讓利、買氣便「有感」動起來。大華不動產估價師事務所所長張義權表示，這幾個月明顯湧入大戶豪宅的交易案，與中國大陸今年實施「肥咖」條款，激勵游資返台置產有關。

根據最新調查，從2016年10月以來至2017年2月，豪宅市場詢問度、成交量，都明顯攀升，累計近40棟、單戶總價上億元以上豪宅，至少成交破100億元。其中去年中才動工興建的「華固名鑄」，就爆出大量，出乎外界預期。

華固建設總經理洪嘉昇表示，「華固名鑄」對外公告是成交8戶、約23.366億元，每坪成交價格平均約211萬元；不過由於有些總價未達5億元以上必須依證交法公告的交易，因此至2月中旬，實際上累積已成交12戶，總交易40多億元，佔總銷85億元，銷售率已超過4成。

另外，「文華苑」3樓2戶最新謄本和交易資料顯示，已被「掃樓」大戶陳泰銘的旭泰新公司，以總價約10億元大手筆買下，交易時間是去年11月，今年2月3日才產權過戶，推估每坪約180萬元，算是撿到大便宜。

至於興富發「台北一號院」林姓美容界大股東，一次豪氣「打包」13億元共7戶，更是為市場所津津樂道。

調查顯示，除上述3棟豪宅都是以10億元以上成交之外；印尼紡織大王宋良浩接班人宋大江1.72億元買下「西華富邦」17樓、長榮航空創辦人張榮發兒子張國煒買下「敦南樞苑」也砸下9億元買下16、18和20樓共3戶；「良茂京都」也有4.2億元大單敲進2戶；連向來交易資訊神秘的信義計畫區「信義文心」也傳有2戶成交，「琢白」則陸續成交。

華固建設董事長鍾榮昌表示，最近房市頻頻看到有大單敲進，確實有錢人是比較有國際觀、游資是全球都在看，在美國升息趨勢來臨、台灣實施一例一休造成物價持續上漲，潛在通膨壓力形成之際，有些大戶已意識到不動產保值的優勢，所以「連房市大咖都動起來了，預期今年豪宅市場應該已觸底。」

【105.02.20　工商時報／蔡惠芳／台北報導】

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前年賣房去年移轉 免奢侈稅【經濟日報】

去年起房地合一制上路，而特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）同步停徵，國稅局提醒，若是銷售持有期間在兩年內、簽約日在2015年12月31日以前，且在2016年1月1日以後完成所有權移轉登記的不動產，就不屬於特種貨物及勞務稅課稅範疇。

財政部台北國稅局指出，自奢侈稅2011年實施後，民眾短期出售持有不動產情形明顯減少，顯示奢侈稅確實達到抑制短期交易目的；但後期課徵偏少，因此建立「房地合一」課徵所得稅制度，並自2016年1月1日起施行，又為避免重複課稅，不動產部分的特銷稅也同時停止課徵。

但由於課稅時點不同，民眾若於2015年賣房訂定銷售契約、在2016年才完成移轉登記，將面臨不只被課奢侈稅，連所得稅也要被課徵。

官員舉例，若是2014年8月1日取得的不動產，2015年12月30日簽約出售，等於持有未滿兩年，且在2016年1月20日過戶，就同時符合奢侈稅以及房地合一的課稅時點。因此去年12月，財政部發布解釋令，表示納稅義務人銷售符合所得稅法第4條規定的房屋、土地，其屬2015年12月31日以前訂定銷售契約，並於2016年1月1日以後完成所有權移轉登記，只要符合房地合一課徵所得稅者，就無須課徵奢侈稅。

官員提醒，房地合一稅制去年登場，主要以持有時間決定課徵稅率，2016年1月1日起取得的不動產，售價扣除成本、費用後認定所得，持有未滿一年課45%、未滿二年課35%、持有二~十年課20%、持有超過十年課15%；此外，若自住滿六年，出售超過免稅額400萬者課10%。

而若是調職、非自願離職或其他非自願性因素，以及與營利事業合建於二年內出售者課20%。

【105.02.15　經濟日報／記者劉懿慧／台北報導】

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房租六千元內 包租公將可免稅【自由時報】

租賃專法出爐 鼓勵空餘屋代管出租

〔記者蕭婷方／台北報〕內政部昨公布「住宅租賃市場發展條例草案」，以減徵屋主所得稅、地價稅及房屋稅為誘因，出租一年以上、月租金六千元以內免綜所稅，鼓勵釋出空餘屋委託租賃住宅服務業代管或出租給業者轉租。內政部政務次長花敬群表示，該草案預計三月中之前送立法院審查。

根據財政部統計處資料，現行持有房屋超過一戶達三一六萬戶，占住宅存量八六○萬戶的三十六％；且二○一四年有二六三萬戶為無殼蝸牛，占總戶數八四六萬戶的三十一％，平均購屋年齡四十一．二歲，顯見國內住宅租賃之需求。

花敬群表示，有些房東因高齡或有太多房無力管理，許多房東需專業房屋代管服務，但目前無正式及專業制度引導業者，希望透過專法健全租屋產業，也讓房東有可信賴的租屋公司，逐步釋出空餘屋，「租賃專法不僅為租屋政策也是產業法」。

上述草案明定，住宅所有權人將房屋委託租賃住宅服務業代管、或出租予租賃住宅服務業，出租超過一年，每戶每月租金六千元以下，房東可免綜所稅；租金六千元以上、二萬元以下者，可先扣除房屋修繕等必要費用後另計稅額，若無法提出費用收據，則以租金收入的五十三％認列費用；租金二萬元以上者，部分租金按所得稅法相關規定減除計算。

房地稅也有優惠 最多五年可延一次

至於住宅所有權人的地價稅、房屋稅減免優惠，則授權地方政府另訂。內政部地政司表示，減稅優惠最多五年，主管機關可視情況延長一次。

另外，為提供租賃專業服務，草案也規範租賃管理人員應取得專業執照，並應定期換證。對於未有租賃住宅服務業登記證的非法經營業者、以及受託刊登住宅租賃廣告的媒體經營者，該草案也明定處罰要件及額度。

不過，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，現行租賃專法僅對公司行號有罰則，對於個人房東管束有限。

內政部表示，將於二月十日、十三日、十四日，分別於台北、台中及高雄舉辦三場公聽會，說明草案目的及內容，並聽取各界意見。

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大里公一懸宕40年 跨區市地重劃解套【自由時報】

懸宕數十年未解決的大里「公一」用地，市府結合大里區公所及附近公兒十四、公兒十五，合併辦理跨區市地重劃，已獲內政部審核通過，成為全國首例公共設施跨區市地重劃案。市府六日表示，大里公一正式命名為「第十五期市地重劃案」。

大里區「公一」公園用地位於國光路和大里路口的黃金地段，面積廣達五．二四公頃，民國六十二年劃為公園預定地之後，至今已經四十多年，卻因徵收經費龐大（目前徵收市價超過卅億）遲未徵收，地主抱怨權益受損。

市長林佳龍為解決此長年問題，並改變大里風貌，希望結合九二一地震受損的大里區公所，興建大里區聯合行政中心，規劃結合公一、大里區公所和鄰近未開發的公園兼供兒童遊戲場用地（公兒十四、公兒十五），面積共六．九六公頃，進行市地重劃，獲得大部分地主支持。

市府以市地重劃方式進行個案都市計畫變更，農曆春節前，內政部都委會召開大會，市府秘書長黃景茂率隊北上出席爭取支持，獲得委員審核通過，將把公一變更為機關用地、商業區、廣場及公園。

地政局長張治祥昨在市政會議說，大里公一公園案已編為第十五期市地重劃案，內政部都委會六月將正式發布，市府八月會召開地主座談會及徵求同意書。由於此區域公共設施用地面積負擔達四成，規定只要負擔超過四成五，就要徵求地主的同意，重劃計畫書草案可在今年順利報核。

林佳龍表示，大里公一列為第十五期市地重劃，而且跨區是全國首創，一併解決長期無法徵收公一用地的問題，同時將大里區公所、衛生所、戶政所、地政所、大里分駐所等單位合署辦公，將加快進行。

【105.02.07　自由時報／記者黃鐘山、陳建志／台中報導】

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六都1月移轉棟數 年成長飆37.5％ 【工商時報】

農曆金雞年一開春，房市就開出好采頭！最新出爐的全台六都建物買賣移轉棟數同步「報喜」，1月共1.56萬棟，年增率大噴出37.5％，打破2016年只有24.5萬棟，創下1991年以來25年的破底新低量的僵局。其中，機場捷運終於在昨（2）日試營運的題材，帶旺新北市、桃園房市。房仲業樂觀預期，今年有機會「破底翻」。

新春開工第一天，六都市府地政局陸續「報喜」，1月建物移轉件數紛紛開出紅盤。六都中，台北市攀升24.5％；至於新北市表現最亮眼，年增高達70.1％，桃園市激增32.3％，二都都擁有機場捷運試營運的題材；台中市增加27％，高雄市也增加20.4％。

1月房市買賣移轉棟數逆轉勝，主要原因是去年初有總統大選，及房地合一實價課稅正式實施，加上元月農曆過年本來就是買賣移轉的淡季，因此壓低比較基期所致。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年1月下旬為春節過年，1月的工作天數較少，然而買賣移轉棟數依然出現強勁反彈；如果考量工作天數的影響，實際上的反彈動能，可能比數據反映的更為強勁。

六都表現最好的是在新北市，移轉棟數為4,517棟，成交主要集中在淡水、板橋、新莊；原因與新案密集完工交屋、機場捷運試營運題材撐出買盤有關。

21世紀不動產營運處協理張恆嘉表示，新北市經過價格盤整、央行解除信用管制後，還是最令人期待的區域。尤其林口有機場捷運通車、淡水有輕軌捷運等交通建設加持，價格經前波低量的測試，已更符合買家期待，2017年有機會見到較明確的回溫訊號。

台北市1月買賣移轉棟數為1,763棟，張恆嘉認為，最近幾個月高單價的豪宅，詢問度、成交量，都同步增加，尤其是台商回流帶動成交量反彈，也成為2017年可持續觀察的訊號，若是豪宅市場逐漸減套，那麼房市回溫可期。

至於桃園市1月移轉棟數為2,516棟。張恆嘉表示，桃園近年來買盤多集中在桃園、中壢、楊梅；反觀許多計畫開發區、重劃區，空置率較高，對房價的破壞力，還是持續醞釀，預期短期內還是捷運沿線的需求，較受矚目。台中市為2,897棟；台南市為1,445棟；高雄市也熱力四射，達2,518棟。

展望2017年，曾敬德表示，政府調控措施已告一段落，加上房市已盤整2年，最近已有布局長線的買家進場，而在去年低基期的效應之下，預期2017第1季的買賣移轉量，可望反彈，全年可望超越2016年的24.5萬棟，交易量呈現「破底翻」的契機。

【工商時報  蔡惠芳╱台北報導】

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